Medidas urgentes de apoyo a la actividad económica en Cataluña - Locales de negocio


El Decreto Ley 34/2020 publicado ayer, 22 de octubre, en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya, ya en vigor, tiene en cuenta la grave e imprevisible situación creada por el Covid-19 y, con el fin de preservar la continuidad de los negocios y de evitar el incremento de la litigiosidad, adopta una solución expeditiva, consistente en adoptar unas reglas para la modificación de las condiciones contractuales a falta de acuerdo entre las partes.

Las reglas son aplicables a los contratos suscritos a partir de enero de 1995 cuando, a consecuencia de la actual pandemia, se decretan por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad (cierre de tiendas) o de restricción de su actividad comercial o industrial (reducción de aforos).

Los arrendatarios pueden requerir a los arrendadores por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato para reestablecer el equilibrio de las prestaciones, todo ello de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez de los tratos.

Desde que el arrendador reciba el requerimiento, debe abstenerse de emitir factura contra el arrendatario hasta que transcurra el plazo mensual para negociar la modificación contractual o hasta la fecha del acuerdo si es anterior. Si la negociación fracasa, resultan de aplicación las siguientes reglas:

    • En caso de suspensión de la actividad: la renta y otras cantidades vigentes debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un 50%.
    • En caso de restricción parcial de aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades deberán reducirse en una proporción igual a la 1/2 de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones que pueda imponer la norma. Es decir, si el aforo se reduce en un 40%, el arrendatario podrá deducirse el 20% de las cantidades convenidas.
    • El arrendatario puede exigir que el arrendador impute las cantidades garantizadas (con avales, depósitos, etc) al pago total o parcial de la renta u otras cantidades debidas que hayan vencido. Se excluye la fianza y cualesquiera otras garantías que hayan sido depositadas en el organismo oficial competente. Luego, el arrendatario tendrá un año desde la desaparición de las circunstancias de cierre o limitación de aforo, para restituir la garantía o antes de la finalización del contrato si su duración es anterior.
    • El arrendatario podrá optar por desistir del contrato sin penalización en el caso de que las medidas adoptadas por la autoridad competente se prolonguen más de 3 meses en el transcurso de un año, siempre que lo notifique con un mes de antelación a la parte arrendadora y lo haga no más tarde de tres meses después del cese de las medidas.

El Decreto Ley 34/2020 será sin duda objeto de muchas discusiones jurídicas pero lo que está claro es que por el momento los arrendatarios pueden empezar a enviar sus requerimientos solicitando la modificación de las condiciones contractuales y ello sin perjuicio de los acuerdos a los que hubiesen llegado con anterioridad a su entrada en vigor.