Medidas urgentes adoptadas para aliviar la situación económica de las empresas y autónomos en materia de arrendamientos


El BOE de hoy, 23 de diciembre de 2020, contiene un nuevo texto legal dirigido a paliar las consecuencias económicas negativas causadas por el Covid-19: el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

Entre todas las medidas introducidas por esta nuevo Real Decreto-ley, destacamos las relativas a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, cuando su actividad haya quedado suspendida o su facturación haya reducido drásticamente por causa del nuevo estado de alarma que se declaró el pasado 25 de octubre mediante el Real Decreto 926/2020.

Las medidas sobre los arrendamientos previstas en este Real Decreto-ley 35/2020 guardan muchas similitudes con el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, cuyo contenido ya analizamos en su momento. Veámoslas a continuación:

 

Distinción entre grandes tenedores y resto de arrendadores

Del mismo modo que el Real Decreto-ley 15/2020, éste también distingue entre los arrendamientos para uso distinto del de vivienda suscritos con arrendadores considerados grandes tenedores (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles urbanos-exceptuando garajes y trasteros-, o una superficie construida de más de 1.500 m2), y los firmados con el resto de los arrendadores.

 

Arrendamientos con grandes tenedores

Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, el arrendatario que cumpla los requisitos previstos en este Real Decreto-ley podrá solicitar, no más tarde del 31 de enero de 2021, una reducción del 50% o el aplazamiento del pago de la renta.

Estas medidas se refieren a las mensualidades correspondientes al periodo que dure este nuevo estado de alarma y sus prórrogas, y hasta 4 meses más después de su finalización.

En cuanto al aplazamiento del pago, esta medida no conllevará, en ningún caso, penalizaciones ni devengo de intereses y tendrá sus efectos, una vez solicitado, sobre la renta del mes siguiente al que el arrendador haya comunicado su decisión al arrendatario sobre la medida elegida.

Resaltamos que esta medida no afectará a los gastos comunes derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia, debiendo abonar su importe según lo pactado contractualmente.

El pago de la renta aplazada deberá hacerse efectiva con el fraccionamiento proporcional de las cuotas correspondientes en un plazo de 2 años, contados desde la finalización de la moratoria, y siempre mientras el contrato de arrendamiento continúe vigente, o cualquiera de sus prórrogas.

Con independencia de la medida solicitada por el arrendatario, el arrendador podrá elegir entre aplicar la reducción o el aplazamiento de la renta y deberá comunicar su decisión al arrendatario en un plazo máximo de 7 días hábiles desde su solicitud. En defecto de comunicación expresa dentro de plazo, se aplicará la medida solicitada por el arrendatario.

En caso de pacto entre las partes sobre la reducción o el aplazamiento de la renta relativa a parte del período comprendido por el nuevo estado de alarma (y sus prórrogas, y hasta 4 meses después de su finalización), las medidas previstas en este Real Decreto-ley solamente se aplicarán a aquel período del estado de alarma no afectado por el acuerdo de las partes.

 

Resto de arrendamientos

Las personas físicas o jurídicas arrendatarias de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda cuando el arrendador no sea gran tenedor, podrá solicitar al arrendador, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que las partes no hayan acordado previamente dicho aplazamiento o una rebaja de la renta.

Las partes podrán acordar libremente disponer de la fianza legal para el pago total o parcial de las rentas, debiendo reponerla en el plazo de 1 año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de contrato, en caso de que ese plazo fuera inferior al año.

En relación con el resto de las garantías (garantías complementarias, depósitos o avales), y del mismo modo que ocurría en el Real Decreto-ley 15/2020, de 23 de abril, nada se dice al respecto, por lo que entendemos que las partes podrán negociar libremente si quieren disponer de ellas para el pago de la renta o no.

 

Arrendatarios que pueden acogerse a estas nuevas medidas de apoyo

a) Autónomos, siempre que cumplan los siguientes requisitos (cumulativos, no disyuntivos):

  1. El contrato de arrendamiento debe referirse al inmueble afecto a la actividad económica que desarrolla el autónomo.
  2. Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA, o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar.
  3. Suspensión de su actividad por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por autoridades competentes delegadas (en la actualidad, las Comunidades Autónomas).
  4. Si la actividad no ha sido suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes anterior al que se solicita la reducción o la moratoria al arrendador, en, al menos, un 75% en comparación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

b) PYMES, siempre que cumplan los siguientes requisitos (cumulativos, no disyuntivos):

  1. El contrato de arrendamiento debe referirse al inmueble afecto a la actividad económica que desarrolla la PYME.
  2. Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital:(a) el total de su activo no superior a 4 millones de euros; (b) importe neto de la cifra anual de negocios no superior a 8 millones de euros; y (c) número medio de trabajadores no superior a 50.
  3. Suspensión de su actividad por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por autoridades competentes delegadas (en la actualidad, las Comunidades Autónomas).
  4. Si la actividad no ha sido suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes anterior al que se solicita la reducción o la moratoria al arrendador, en, al menos, un 75% en comparación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

Rebajas de las rentas de enero, febrero y marzo de 2021 como gasto deducible 

Asimismo, este Real Decreto-ley 35/2020 prevé un incentivo fiscal para fomentar la rebaja de la renta arrendaticia en contratos de arrendamientos en los que se desarrollan actividades especialmente afectadas por el COVID-19.

En concreto, el arrendador que no sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, y que tenga arrendado el inmueble de su propiedad a un arrendatario que lo destine para desarrollar una actividad económica relativa al comercio, restaurantes, hospedajes, reparaciones, hostelería, agencias de viajes, servicios recreativos (salas de baile o discotecas, salones recreativos, etc.), peluquería o fotografía, podrá computar como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia acordada a partir del 14 de marzo de 2020, correspondiente a las rentas de los meses de enero, febrero y marzo de 2021.

 

Este Real Decreto-ley entrará en vigor al día a partir del día siguiente de su publicación en el BOE, es decir, a partir del 24 de diciembre de 2020.