Aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en los contratos de arrendamiento de locales comerciales


Como es evidente, la crisis sanitaria y económica en la que nos hallamos envueltos está teniendo consecuencias nefastas en muy diversos ámbitos, siendo uno de los colectivos más afectados el de los arrendatarios de locales de negocio, que precisan de soluciones para dar continuidad a los mismos y para evitar los indeseables efectos socioeconómicos que acarrearía un cierre.

Varias son las opciones para quienes por motivo de la Covid-19 y de las medidas restrictivas impuestas al amparo del estado de alarma para solventar la situación (tales como prohibiciones de apertura, restricciones de aforo y de movilidad, así como cualesquiera otras exigencias que conlleven significativos esfuerzos para ofrecer los productos y servicios a los que se destine el local en cuestión -como la desinfección de sus productos o espacios-), han visto afectada la capacidad económica de sus empresas. En el presente artículo nos centraremos en analizar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por los Juzgados y Tribunales españoles en los contratos de arrendamiento de locales comerciales.

La aplicación de dicha cláusula siempre se ha realizado de forma cautelosa por nuestros Juzgados y Tribunales atendiendo al principio de pacta sunt servanda, en virtud del cual los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos (art. 1.091 CC). La doctrina rebus sic stantibus, tal y como ha establecido el Tribunal Supremo, “trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato”. Así pues, no cabe duda de que los efectos de la pandemia suponen una modificación sustancial, del todo imprevisible y sobrevenida de las circunstancias tenidas en cuenta en el momento de la formalización del contrato y, de ahí la necesidad de adaptar lo pactado a la realidad social del momento, pues, además, la actual pandemia no se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato. ¿O acaso no es una circunstancia extraordinaria e imposible de prever la aparición de un virus que provocase una declaración de pandemia mundial por parte de la OMS y que obligase a confinamientos masivos de la población y a severas restricciones de la movilidad y de la actividad económica?

En este contexto, son ya varias las resoluciones judiciales que al amparo de la cláusula rebus sic stantibus, acuerdan equilibrar las contraprestaciones de las partes contratantes y, muestra de algunas de ellas, son las siguientes:

Ya el 15 de julio de 2020, el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Palma de Mallorca en su Auto nº 248/2020, resolvió adoptar como medida cautelar la suspensión de pago de la parte fija de la renta pactada contractualmente durante el plazo de un año a contar desde la presentación de la demanda (mayo de 2020), como consecuencia de la solicitud cautelar efectuada por el arrendatario del local de negocio consistente en una instalación hotelera.

Meses después, el 14 de diciembre de 2020, en VENTURA GARCÉS obtuvimos como medida cautelar para uno de nuestros clientes (una empresa del sector de la moda arrendataria de locales de negocio dedicados al comercio minorista de prendas de vestir), la reducción de la renta mínima garantizada del contrato en un 50%. Medida que fue acordada por el Auto nº 727/2020, del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Valencia, con efectos retroactivos desde abril de 2020 hasta la finalización del contrato en mayo de 2021. Además, la resolución eximió a nuestro cliente de la reposición de la garantía.

Con posterioridad, el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona, en su Auto nº 424/2020 de 23 de diciembre de 2020, resolvió otra solicitud de medidas cautelares instada por una mercantil dedicada a la explotación de hoteles e instalaciones del sector hotelero, acordando: (a) la prohibición de ejecución del aval bancario otorgado en garantía de las obligaciones dimanantes del contrato; (b) la suspensión de la obligación de prestar nuevo aval bancario; (c) la reducción de la renta fijada en el Contrato, con efecto desde la fecha de devengo (15 de marzo de 2020), en los siguientes términos: (i) Durante el período en el cual la actividad hotelera se vio prohibida como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma la renta será igual a 0; (ii) Durante el resto del ejercicio 2020 y hasta la resolución del pleito la renta será la resultante de aplicar mensualmente sobre la renta pactada en el Contrato, el porcentaje medio de descenso de pernoctaciones en Cataluña respecto del ejercicio 2019, publicado mensualmente por la Generalitat de Cataluña en la siguiente web: Indicador de coyuntura económica del Instituto de Estadística de Cataluña.

Ya en 2021, el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona, en su Sentencia nº 1/2021 de 8 de enero, estimó la demanda interpuesta por un arrendatario que tenía varios contratos de industria hotelera con un gran tenedor de viviendas y acordó que procedía la reducción de la renta en un 50% con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.

Un mes después, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Palencia, en su Auto 26/2021 de 9 de febrero, decretó -en un supuesto en el que el arrendador había interpuesto previamente demanda de desahucio y reclamación rentas- la suspensión cautelar de la obligación de un arrendatario de un local destinado a gimnasio de abonar las rentas y la parte proporcional del IBI hasta que las medidas de restricción para combatir la Covid-19 le permitan abrir de nuevo el negocio. Y, a partir de entonces, la reducción del 40% de la renta, así como la prohibición de incluir al arrendatario en cualquier tipo de fichero de morosos.

Como resolución pionera de una Audiencia Provincial que aplica la cláusula rebus sic stantibus como consecuencia de la actual crisis sanitaria, la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Valencia en su Auto 43/2021, de 10 de febrero, declara como justificada la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia, que acordó cautelarmente reducir al 50% la renta mensual de alquiler de un hotel desde junio de 2020 hasta el dictado de sentencia y su mantenimiento, a partir de marzo de 2021, si subsistiesen las restricciones legales de aforo y acceso en frontera a turistas europeos.

Poco después, el 22 de febrero de 2021, el Juzgado de Primera Instancia nº 26 de Barcelona, en su Auto nº 70/2021, en el marco de un contrato de arrendamiento de actividad hotelera, resuelve una solicitud de medidas cautelares instada por el arrendatario acordando: (a) requerir a la entidad bancaria para que no haga efectivo el aval al arrendador; (b) prohibir la ejecución del aval al arrendador; (c) prohibir la interposición de demanda de resolución contractual por impago de rentas; (d) suspender la obligación de prestar nuevo aval bancario; (e) y, suspender la obligación de pago de la renta en un 50% desde la fecha de inicio del estado de alarma en marzo de 2020. Para todas las medidas acordadas se establece una duración de 10 meses desde la fecha de la resolución y se adoptan con la salvedad de que concurran circunstancias que hagan necesaria la prórroga o modificación de las mismas.

Por último, el pasado 7 de abril, el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona, en su Auto nº 187/2021, acuerda en sede cautelar la rebaja del alquiler al 50% mientras dure el procedimiento judicial a una empresa que gestiona un negocio de catering.

Para concluir, cabe tener presente que algunas de las resoluciones expuestas no son firmes, que estamos ante una aplicación realmente compleja de la cláusula rebus sic stantibus y que actualmente no hay una normativa clara ni precedentes en los tribunales, ya que hasta el momento éstos nunca habían tenido que afrontar las consecuencias en el ámbito contractual de una situación tan grave y con efectos tan devastadores en todos los ámbitos; por lo que desde VENTURA GARCÉS seguiremos muy pendientes de las próximas resoluciones.