Se amplía el plazo de suspensión de los desahucios y lanzamientos hasta el 30 de septiembre de 2022

Mediante Real Decreto-Ley 2/2022, de 22 de febrero, se procede de nuevo a la modificación del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo de 2022 (que ya fue reformado antes por los Reales Decretos-Leyes 37/2020, de 22 de diciembre, 1/2021, de 19 enero, 2/2021, de 26 de enero, 8/2021, de 4 de mayo, 16/2021, de 3 de agosto, y 21/2021, de 26 de octubre).

En virtud de esta nueva reforma se amplía el plazo de suspensión de los desahucios y lanzamientos, quedando esta vez sin prorrogarse la duración de los contratos de arrendamiento, ni permitiéndose la solicitud de reducción o moratoria en el pago de las mensualidades de renta.

La mencionada prórroga de suspensión tendrá lugar hasta el 30 de septiembre de 2022 para aquellas personas físicas vulnerables que se enfrenten a procedimientos de desahucio de su vivienda habitual. Se incluyen también a los afectados por procedimientos de lanzamiento de su vivienda habitual que no se deriven de contratos de arrendamiento, cuando existan personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad a cargo.

A continuación, resumiremos los puntos más importantes a tener en cuenta en relación a la última modificación legislada, en relación a los procedimientos derivados de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 (esto es, los firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995):

1. Una vez presentada la demanda de desahucio por la actora, el demandado que se considere en situación económica vulnerable sin alternativa habitacional, puede solicitar la apertura de un incidente extraordinario de suspensión del desahucio o lanzamiento. Ha de acreditar dicha situación mediante la aportación de los documentos previstos en el artículo 6.1 del Real Decreto-Ley 11/2020:

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este Real Decreto-Ley.

Y siempre que se cumplan los requisitos definitorios de situación de vulnerabilidad a estos efectos, definidos en la forma recogida en el artículo 5 del señalado Real Decreto-Ley 11/2020.

2. A la vista de la solicitud y documentación presentada, el Juez dará traslado a la actora a fin de que alegue lo que a su derecho convenga en cuanto a la vulnerabilidad invocada por el demandado, o incluso a la suya propia.

Tras ello se acordará librar oficio a los Servicios Sociales para que informen de la situación actual de la/s parte/s que hubiera/n alegado tal vulnerabilidad, dando traslado a ambas del/os Informe/s emitido/s.

Una vez presentadas las alegaciones por las partes en relación a lo informado por Servicios Sociales, el Juez, a la vista de todo lo actuado, habrá de acordar acceder o no a la vulnerabilidad. En caso de entender que no se ha acreditado la situación de vulnerabilidad por el arrendatario, o que debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador (en su caso), se acordará la continuación del procedimiento; pero si considera que se ha acreditado la vulnerabilidad por parte del demandado, acordará la suspensión del procedimiento (y suspensión por tanto del lanzamiento) hasta el 30 de septiembre de 2022. Esa resolución se adoptará mediante Auto, recurrible en reposición en 5 días, y sin efectos suspensivos.

Durante el tiempo de suspensión, la Administración Pública competente en materia de Vivienda de la Comunidad Autónoma, deberá adoptar las medidas indicadas en el Informe de Servicios Sociales u otras que considere adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna, de forma que el demandado devuelva la posesión de la vivienda arrendada dentro del plazo de suspensión.

3. Si la Administración Pública competente facilita al demandado una vivienda antes del 30 de septiembre de 2022, o si éste la encontrase por su cuenta, el Juzgado, en el plazo de tres días desde que conozca esta circunstancia, habrá de acordar el levantamiento de la suspensión del procedimiento mediante Decreto, quedando reanudada así su tramitación. Si no devolviera la posesión voluntariamente, se procedería a fijar nueva fecha de lanzamiento y, en su caso, seguiría su curso en cuanto a las cantidades reclamadas. Si se hubiera devuelto la posesión, continuaría el pleito, en su caso, en cuanto a dicha deuda.

4. En el caso de que la Administración Pública competente no hubiera facilitado una vivienda digna al arrendatario, o éste no hubiera devuelto la posesión antes del 30 de septiembre de 2022, la suspensión del procedimiento se levantará automáticamente y seguirá su curso normal.

En cuanto al derecho de Compensación a arrendadores y propietarios, el Real Decreto-Ley 2/2022, de 22 de febrero, en su disposición final tercera modifica el Real Decreto-Ley 37/2020, de 22 de diciembre, ampliando así el plazo para que el arrendador o propietario pueda acceder la compensación ante la suspensión del desahucio/lanzamiento, quedando ahora abierto hasta el 31 de octubre de 2022. Los requisitos y procedimiento a seguir son los siguientes, tras esta última reforma:

1. Para los casos en los que sí se facilite una vivienda digna al arrendatario dentro del plazo de 3 meses desde la fecha de emisión del Informe de Servicios Sociales que requirió el Juzgado, el arrendatario no tendría derecho a compensación alguna por la suspensión del procedimiento.

2. Si la Administración Pública competente no facilita una vivienda digna al arrendatario antes de que se cumplan esos tres meses desde la fecha de emisión del Informe de Servicios Sociales, el arrendador podrá reclamar a esa Administración competente una compensación que alcanzará la renta (y gastos corrientes que haya asumido el arrendador que competían al arrendatario por contrato) dejada de percibir, pero no la contractual, sino el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, siempre y cuando ese valor medio no sea superior a la renta pactada en el contrato, ya que en este caso el valor sería el de aquella.

Por ejemplo, si la renta acordada fueran 800 €/mes, y el valor medio 1000 €/mes, se tendría derecho a recibir por compensación 800 €/mes. Y si la renta acordada fueran 800 €/mes, y el valor medio 500 €/mes, se tendría derecho a recibir por compensación 500 €/mes.

Bajo esos parámetros, la compensación se puede solicitar a la Administración competente a partir del levantamiento de la suspensión del procedimiento (por la causa que sea), y hasta el 31 de octubre de 2022.

Asimismo, se puede pedir para compensar las rentas (y gastos referidos) que se tendrían que haber percibido dentro del periodo comprendido entre la fecha en la que el Juez dictó el auto por el que se acordó la suspensión del procedimiento, y la fecha del levantamiento de ésta (ya sea la automática que operará el 30 de septiembre de 2022, o la del decreto del Juzgado en ese sentido si el arrendatario ha tenido acceso a vivienda alternativa antes).

El procedimiento para acogerse a esta solicitud se contiene en el artículo 3 del Real Decreto-Ley 401/2021, de 8 de junio, modificado también por el Real Decreto-Ley 2/2022, de 22 de febrero.  Se ha de solicitar por el arrendatario ante la Administración competente en materia de vivienda de su Comunidad Autónoma, mediante una “exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados anteriormente”. No se indica cómo se considerará suficientemente justificado el derecho a la compensación, pero entendemos que ha de acreditarse cuál es el valor medio del alquiler en el entorno, así como aportar copia de lo actuado hasta el momento en el procedimiento judicial. El plazo para resolver y notificar la resolución del expediente al interesado será de tres meses, ampliable a tres meses más de oficio por parte del órgano competente. Vencidos éstos sin recaer resolución expresa, se entenderá estimada la solicitud por silencio administrativo.

 

Antes de formalizar cualquier tipo de reclamación sobre estos extremos, lo mejor es acudir previamente a un profesional para que pueda asesorarte sobre tu caso en concreto. Si tienes alguna duda o consulta al respecto, desde VENTURA GARCÉS estamos a tu disposición para ayudarte en todo lo que precises.