El pasado 20 de abril de 2023, la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana dio su aprobación al dictamen sobre el Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda. Esta iniciativa legislativa había estado detenida desde mayo de 2022, pero ahora, una vez ya aprobada por el Pleno del Congreso de los Diputados, queda a la espera de la decisión del Senado.

A continuación, exponemos los aspectos clave contenidos en dicho Proyecto.

 

A. Eliminación del Índice de Precios al Consumo (“IPC”) como índice de referencia para la actualización anual de la renta

Con el objetivo de evitar que la inflación tenga un impacto excesivo en los contratos de arrendamiento de vivienda, se ha estipulado que en los casos en los que proceda una actualización de la renta, ésta no será actualizada según lo acordado entre las partes (generalmente, con el IPC), sino que dicha actualización se realizará en base al Índice de Garantía y Competitividad, que, por imperativo legal, no puede ser superior al 2% (medida que se ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2023).

A partir de 2024 se ha estipulado que el incremento no podrá superar el 3% en el caso de que los arrendadores tengan la condición de grandes tenedores (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial).

En los supuestos en los que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, en defecto de pacto, no podrá superar el 3%.

Asimismo, se habilita al Instituto Nacional de Estadística para definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un sistema nuevo de actualización, desligado del IPC.

 

B. Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador.

 

C. Recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (“IBI”) y reducciones IRPF

La nueva normativa facultará a los Ayuntamientos a imponer un recargo del 50% en el IBI de viviendas desocupadas, permitiendo incrementar hasta el 100% este recargo cuando se trate de viviendas desocupadas por un plazo superior a 3 años.

Igualmente, la Ley permite incrementar el recargo en otro 50% cuando los inmuebles pertenezcan a titulares de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.

El Proyecto de Ley prevé una serie de reducciones del IRPF para las personas físicas perceptoras de rentas. Las reducciones aplicables sobre el rendimiento neto obtenido del arrendamiento serían las siguientes:

  • Reducción del 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento.
  • Reducción del 70% cuando (i) el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años o (ii) se trate de viviendas arrendadas a la Administración o a entidades sin fines lucrativos.
  • Reducción del 60% para los casos en que se hubieran efectuado obras de rehabilitación en los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.

 

D. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado

El Proyecto de Ley habilitará a las Administraciones competentes a declarar   “zonas de mercado residencial tensionado”, aquellas zonas donde:

  • la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal sea de más del 30%, o
  • que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado, en los últimos 5 años, al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico.

En todo caso, la declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá modificar el régimen de prórrogas de los contratos y topar los precios de los arrendamientos. El proyecto de Ley introduce una modificación dentro del régimen de prórrogas de los contratos de arrendamiento de vivienda al establecer que, una vez finalizado el período de prórroga obligatoria (o de prórroga tácita), el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, manteniéndose el resto de las condiciones contractuales.