Mesures urgents adoptades per alleujar la situació econòmica de les empreses i autònoms en matèria d’arrendaments

El BOE d’avui, 23 de desembre de 2020, conté un nou text legal dirigit a pal·liar les conseqüències econòmiques negatives causades per la Covid-19: el Real Decret-llei 35/2020, de 22 de desembre, de mesures urgents de suport al sector turístic, l’hostaleria i el comerç en matèria tributària.

Entre totes les mesures introduïdes per aquest nou Real Decret- llei, destaquem les relatives els arrendaments per ús diferent del d’habitatge, quan la seva activitat hagi quedat suspesa o la seva facturació s’hagi reduït dràsticament per causa del nou estat d’alarma que es va declarar el passat 25 d’octubre mitjançant el Real Decret 926/2020.

Les mesures sobre els arrendaments previstos en aquest Real Decret-llei 35/2020 guarden moltes similituds amb el Real Decret-llei 15/2020, del 21 d’abril, que el seu contingut ja vam analitzar en el seu moment. Viem-les a continuació:

Distinció entre grans propietaris i la resta d’arrendadors

Del mateix mode que el Real Decret-llei 15/2020, aquest també distingeix entre els arrendaments per ús diferent d’habitatge subscrits amb arrendadors considerats grans propietaris (persones físiques o jurídiques titulars de més de 10 immobles urbans-exceptuant garatges i trasters-, o una superfície construïda de més de 1.500 m²), i els firmats amb la resta d’arrendadors.

Arrendaments amb grans propietaris

Quan l’arrendador sigui una empresa o entitat publica, o un gran propietari, l’arrendatari que compleixi els requisits previstos en aquest Real Decret-llei podrà sol·licitar, no més tard del 31 de gener de 2021, una reducció del 50% o l’emplaçament del pagament de la renda.

Aquestes mesures fan referència a les mensualitats corresponents al període que duri aquest nou estat d’alarma i les seves pròrrogues, i fins 4 mesos més després de la seva finalització.

En quant l’ajornament del pagament, aquesta mesura no comportarà, en cap dels casos, penalitzacions ni meritació d’interessos i tindrà els seus efectes, un cop sol·licitada, sobre la renda del mes següent el que l’arrendatari hagi comunicat la seva decisió a l’arrendador sobre la mesura escollida.

Ressaltem que aquesta mesura no afectarà les despeses comuns derivats dels serveis de manteniment o d’altre tipus, i dels quals l’arrendatari es beneficiarà, havent d’abonar el seu import segons el pactat contractualment.

El pagament de la renda ajornada haurà de fer-se efectiva amb el fraccionament proporcional de les quotes corresponents en un termini de 2 anys, comptats des de la finalització de la moratòria, i sempre mentre el contracte d’arrendament continuï vigent, o qualsevol de les seves pròrrogues.

Amb independència de la mesura sol·licitada per l’arrendatari, l’arrendador podrà escollir entre aplicar la reducció o l’ajornament de la renda i haurà de comunicar la seva decisió a l’arrendatari en un termini màxim de 7 dies hàbils des de la seva sol·licitud. En efecte de comunicació expressa dintre del termini, s’aplicarà la mesura sol·licitada per l’arrendatari.

En cas de pacte entre les parts sobre la reducció o l’emplaçament de la renda relativa a part del període compres pel nou estat d’alarma (i les seves pròrrogues, i fins 4 mesos després de la seva finalització), les mesures previstes en aquest Real Decret-Llei solament s’aplicarà aquell període de l’estat d’alarma no afectat per l’acord de les parts.

Resta d’arrendaments

Les persones físiques o jurídiques arrendatàries de contractes d’arrendament per ús diferent del de l’habitatge quan l’arrendador no sigui un gran propietari, podrà sol·licitar l’arrendador, abans del 31 de gener de 2021, l’emplaçament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sempre que les parts no hagin acordat prèviament aquest emplaçament o un rebaixa de la renda.

Les parts podran acordar lliurement disposar de la fiança legal pel pagament total o parcial de les rendes, retornar-la en el termini d’1 any, des de la celebració de l’acord en el termini que resti de contracte, en cas que aquest termini dos inferiors a l’any.

En relació amb la resta de garanties (garanties complementàries, dipòsits o avals), i del mateix mode que passava en el Real Decret-llei 15/2020, del 23 d’abril, res es diu al respecte, pel que entenem que les parts podran negociar lliurement si volen disposar d’elles pel pagament de la renda o no.

Arrendataris que poden acollir-se aquestes mesures de suport

a) Autònoms, sempre que compleixin els següents requisits (cumulatives, no disjuntives):

1. El contracte d’arrendament haurà de referir-se a l’immoble afectat a l’activitat econòmica que desenvolupa l’autònom.
2. Estar afiliat i en situació d’alta en la data de declaració de l’estat d’alarma en el Règim Especial de la Seguretat Social dels treballadors per Compte Propi o Autònoms, en una de les Mutualitats substitutòries de la RETA, o en el Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors del Mar.
3. Suspensió de la seva activitatpel Real Decret 926/2020, del 25 d’octubre, o per ordres dictades per autoritats competents delegades (en l’actualitat, les Comunitats Autònomes).
4. Si l’activitat no ha sigut suspesa, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes anterior al que se sol·licita la reducció o la moratòria l’arrendador, en almenys, un 75% en comparació amb la facturació mitjà mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit de l’any anterior.

b) PYMES, sempre que compleixin els següents requisits (cumulatives, no disjuntives):

1. El contracte d’arrendament ha de fer referència a l’immoble afectat per l’activitat econòmica que desenvolupa la PYME.
2. Que no se superin els límits establerts en l’article 257.1 de la Llei de Societats de Capital: (a) el total del seu actiu no superior a 4 milions d’euros; (b) import net de la xifra anual de negoci no superior a 8 milions d’euros; i (c) nombre mitjà de treballadors no superior a 50.
3. Suspensió de la seva activitatpel Real Decret 926/2020, del 25 d’octubre, o per ordres dictades per autoritats competents delegades (en l’actualitat, les Comunitats Autònomes).
4. Si l’activitat no ha estat suspesa, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturaciódel mes anterior al que se sol·licita la reducció o la moratòria a l’arrendador, en, almenys, un 75% en comparació amb la facturació mitjà mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

Rebaixes de les rendes de gener, febrer i març de 2021 com despeses deduïbles

Així mateix, aquest Real Decret-llei 35/2020 preveu un incentiu fiscal per fomentar la rebaixa de la renda arrendatícia en contractes d’arrendaments en els quals es desenvolupen activitats especialment afectades per la COVID-19.

En concret, l’arrendador que no sigui una empresa o entitat pública, o una gran forquilla, i que tingui arrendat l’immoble de la seva propietat a un arrendatari que el destini per a desenvolupar una activitat econòmica relativa al comerç, restaurants, hostalatges, reparacions, hostaleria, agències de viatges, serveis recreatius (sales de ball o discoteques, salons recreatius, etc.), perruqueria o fotografia, podrà computar com a despesa deduïble la quantia de la rebaixa en la renda arrendatícia acordada a partir del 14 de març de 2020, corresponent a les rendes dels mesos de gener, febrer i març de 2021.

Aquesta Reial decret llei entrarà en vigor al dia a partir de l’endemà de publicar-se en el BOE, és a dir a partir del 24 de desembre de 2020.