Arrendaments per a ús different del d'habitatge i mesures urgents adoptades pel Reial decret llei 15/2020 per a donar suport a l'economia i l'ocupació


El BOE de 22 d’abril de 2020 publica el Reial decret llei 15/2020, pel qual s’adopten mesures urgents per a donar suport a l’economia i l’ocupació, entre les quals figuren les relatives als arrendaments per a ús diferent del d’habitatge concertats per pimes i autònoms, quan la seva activitat s’hagi vist suspesa o dràsticament reduïda a conseqüència de la declaració de l’estat d’alarma mitjançant el Reial decret 463/2020.

En l’exposició de motius del Reial decret llei en qüestió, que es titula «Mesures per a reduir costos operatius de pimes i autònoms», es diu que la declaració de l’estat d’alarma suposa una falta o una disminució d’ingressos que posa la continuïtat de les activitats d’autònoms i pimes en un risc elevat, i que aquesta situació comporta la necessitat de preveure una regulació específica que permeti la modulació o modificació de les obligacions contractuals que s’ajustin a la clàusula «rebus sic stantibus», desenvolupada per la nostra jurisprudència.

Tanmateix, lluny d’establir mesures que redueixin els costos, l’única mesura que imposa el Reial decret és la dels ajornaments del pagament de la renda per als casos en què els arrendadors siguin grans propietaris.

En efecte, el Reial decret llei 15/2020 distingeix entre els arrendaments per a ús diferent del d’habitatge subscrits amb arrendadors considerats grans propietaris i els signats amb la resta dels arrendadors que no són grans propietaris.

 

ARRENDAMENTS AMB GRANS PROPIETARIS

Quan l’arrendador sigui una empresa o una entitat pública d’habitatge, o un gran propietari (persona física o jurídica titular de més de 10 immobles urbans —exceptuant garatges i trasters— , o d’una superfície construïda de més de 1.500 m²), l’arrendatari que compleixi els requisits podrà sol·licitar l’ajornament del pagament de la renda com a molt tard el 23 de maig de 2020.

L’ajornament previst pel Reial decret llei es refereix a les mensualitats corresponents al període de temps de l’estat d’alarma i les seves pròrrogues, així com a les mensualitats següents (quatre mesos com a màxim), en cas que aquest termini fos insuficient en relació amb l’impacte econòmic provocat per la crisi sanitària.

L’ajornament no comportarà en cap cas penalitzacions ni meritacions d’interessos i, una vegada sol·licitat, tindrà els seus efectes sobre la renda de la mensualitat següent fraccionant les quotes corresponents en un termini de dos anys comptats des del moment de superació de la situació de crisi esmentada o, en tot cas, des de la finalització del termini de quatre mesos posteriors a l’estat d’alarma.

Aquest ajornament haurà de ser acceptat per l’arrendador i s’aplicarà de manera automàtica, excepte si s’hagués arribat ja a un acord entre les parts de moratòria o de reducció de renda.

És a dir, l’única mesura que s’adopta és la de l’ajornament de les rendes en les condicions que s’han exposat, una mesura que al nostre entendre és escassa i no serà suficient per a pal·liar les greus conseqüències que la declaració de l’estat d’alarma, el tancament d’establiments oberts al públic i el confinament de les persones suposen per als autònoms i les pimes que han vist paralitzada o minvada la seva activitat.

 

ALTRES ARRENDAMENTS

Les persones físiques o jurídiques arrendatàries amb contractes d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge podran sol·licitar a l’arrendador l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda abans del 23 de maig de 2020, sempre que l’arrendador no sigui un gran propietari i que les parts no hagin acordat aquest ajornament o una rebaixa prèviament.

Les parts podran acordar lliurement disposar de la fiança legal per al pagament total o parcial de les rendes, i l’arrendatari n’haurà de de restituir  l’import en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de contracte, en cas que aquest termini sigui inferior a l’any.

Encara que no es digui res de la resta de garanties (garantia complementària, dipòsit o aval), igualment s’entén que les parts podran negociar lliurement el que considerin convenient sobre aquest tema. En definitiva, per als arrendaments subscrits amb arrendadors que no siguin grans propietaris, cap de les mesures adoptades per part del Reial decret llei suposa una disminució dels costos, sinó que únicament es diu que les parts poden arribar a acords, una circumstància que és evident i que no requereix cap disposició que ho estableixi.

 

ARRENDATARIS AFECTATS PER LES MESURES ADOPTADES

Les mesures adoptades pel Reial decret llei són aplicables a les pimes i autònoms que compleixin els requisits següents:

AUTÒNOMS

  • Els contractes d’arrendament han de referir-se a un immoble subjecte a l’activitat econòmica desenvolupada per un autònom que estigui afiliat i en situació d’alta al règim especial de la Seguretat Social de treballadors per compte propi o autònoms, o en una de les mutualitats substitutòries, o en el règim especial de la Seguretat Social dels treballadors de la mar (en la data de declaració de l’estat d’alarma a través el Reial decret 463/2020, de 14 de març).
  • L’activitat ha d’haver quedat suspesa pel Reial decret 463/2020 o per ordres delegades en virtut del decret.
  • Si l’activitat no ha estat suspesa, s’haurà d’acreditar una reducció de la facturació del mes anterior en la sol·licitud a l’arrendador d’almenys un 75% en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

PIMES

Els requisits exigibles a les pimes són els següents:

  • Que no se superin els límits establerts en l’article 257.1 de la Llei de societats de capital, és a dir, que (a) el total del seu actiu no superi els 4 milions d’euros, (b) l’import net de la seva xifra anual de negocis no superi els 8 milions d’euros, i (c) el seu nombre mitjà de treballadors no sigui superior a 50.
  • L’activitat ha d’haver quedat suspesa pel Reial decret 463/2020 o per ordres delegades en virtut del decret.
  • Si l’activitat no ha estat suspesa, s’haurà d’acreditar una reducció de la facturació del mes anterior en la sol·licitud a l’arrendador d’almenys un 75% en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

 

En conclusió, caldrà analitzar cas per cas i veure les condicions que reuneixen els arrendadors i els arrendataris per a determinar les mesures aplicables en virtut del Reial decret llei 15/2020, sense renunciar a la possibilitat d’intentar aconseguir acords raonables pel que fa a les propietats per a, si més no en part, compartir els greus danys produïts per la crisi sanitària ocasionada per la Covid-19. El que sembla clar és que el Reial decret llei 15/2020 no facilitarà aquesta mena d’acords perquè les mesures que s’han establert serviran als arrendadors per a defensar que són aquestes i no unes altres les mesures que han d’acceptar.