El passat 20 d’abril de 2023, la Comissió de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana va donar la seva aprovació al dictamen sobre el Projecte de Llei pel Dret a l’Habitatge. Aquesta iniciativa legislativa havia estat detinguda des de maig de 2022, però ara, una vegada ja aprovada pel Ple del Congrés dels Diputats, queda a l’espera de la decisió del Senat.

A continuació, exposem els aspectes clau continguts en aquest Projecte.

A. Eliminació de l’Índex de Preus al Consum (“IPC”) com a índex de referència per a l’actualització anual de la renda

Amb l’objectiu d’evitar que la inflació tingui un impacte excessiu en els contractes d’arrendament d’habitatge, s’ha estipulat que en els casos en els quals procedeixi una actualització de la renda, aquesta no serà actualitzada segons els acords entre les parts (generalment, amb l’IPC), sinó que aquesta actualització es realitzarà sobre la base de l’Índex de Garantia i Competitivitat, que, per imperatiu legal, no pot ser superior al 2% (mesura que s’ha prorrogat fins al 31 de desembre de 2023).

A partir de 2024 s’ha estipulat que l’increment no podrà superar el 3% en el cas que els arrendadors tinguin la condició de grans tenidors (persones físiques o jurídiques titulars de més de 10 immobles d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial).

En els supòsits en els quals l’arrendador no sigui un gran tenidor, l’increment serà el pactat entre les parts i, a falta de pacte, no podrà superar el 3%.

Així mateix, s’habilita a l’Institut Nacional d’Estadística per a definir, abans del 31 de desembre de 2024, un sistema nou d’actualització, deslligat de l’IPC.

B. Despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte

Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte aniran a càrrec de l’arrendador.

C. Recàrrecs en l’Impost sobre Béns immobles (“IBI”) i reduccions IRPF

La nova normativa facultarà als Ajuntaments a imposar un recàrrec del 50% en l’IBI d’habitatges desocupats, permetent incrementar fins al 100% aquest recàrrec quan es tracti d’habitatges desocupats per un termini superior a 3 anys.

Igualment, la Llei permet incrementar el recàrrec en un altre 50% quan els immobles pertanyin a titulars de dos o més habitatges desocupats en el mateix municipi.

El Projecte de Llei preveu una sèrie de reduccions de l’IRPF per a les persones físiques perceptores de rendes. Les reduccions aplicables sobre el rendiment net obtingut de l’arrendament serien les següents:

• Reducció del 90%: quan s’hagués formalitzat pel mateix arrendador un nou contracte d’arrendament sobre un habitatge situat en una zona de mercat residencial tensionat, en el qual la renda inicial s’hagués rebaixat en més d’un 5% en relació amb l’última renda de l’anterior contracte d’arrendament.
• Reducció del 70% quan (i) l’arrendador hagués llogat per primera vegada l’habitatge, sempre que es trobi en una zona de mercat residencial tensionat i l’arrendatari tingui una edat compresa entre 18 i 35 anys o (ii) es tracti d’habitatges arrendats a l’Administració o a entitats sense fins lucratius.
• Reducció del 60% per als casos en què s’haguessin efectuat obres de rehabilitació en els 2 anys anteriors a la celebració del contracte d’arrendament.

D. Declaració de zones de mercat residencial tensionat

El Projecte de Llei habilitarà a les Administracions competents a declarar “zones de mercat residencial “tensionat”, aquelles zones on:

• la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer en el pressupost personal sigui de més del 30%, o
• que el preu de compra o de lloguer de l’habitatge hagi augmentat, en els últims 5 anys, almenys 3 punts per sobre de l’IPC autonòmic.

En tot cas, la declaració d’una zona de mercat residencial tensionat permetrà modificar el règim de pròrrogues dels contractes i topar els preus dels arrendaments. El projecte de Llei introdueix una modificació dins del règim de pròrrogues dels contractes d’arrendament d’habitatge en establir que, una vegada finalitzat el període de pròrroga obligatòria (o de pròrroga tàcita), l’arrendatari podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària per terminis anuals, amb un màxim de 3 anys, mantenint-se la resta de les condicions contractuals.