El Decret Llei 34/2020 publicat ahir el 22 d’octubre, en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, ja en vigor, té en compte la greu i imprevisible situació creada per la Covid-19 i, amb el fi de preservar la continuïtat dels negocis i d’evitar l’increment de la litigiositat, adopta una solució expeditiva, consistent en adoptar unes regles per la modificació de les condicions contractuals a falta d’acord entre les parts.

Les regles són aplicables els contractes subscrits a partir de gener de 1995 quan a conseqüència de l’actual pandèmia, és decretant per l’autoritat competent mesures de suspensió del desenvolupament de l’activitat (tancament de botigues) o de restricció de la seva activitat comercial o industrial (reducció d’aforaments).

Els arrendataris poden requerir els arrendadors per burofax o d’altra forma fefaent, una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte per restablir l’equilibri de les prestacions, tot això d’acord amb les exigències de la bona fe i de l’honradesa dels tractes.

Des que l’arrendador rep el requeriment, ha d’abstenir-se d’emetre factura contra l’arrendatari fins que passi un termini mensual per negociar la modificació contractual o fins a la data d’acord si és anterior. Si la negociació fracassa, resulten d’aplicació les següents regles:

    • En cas de suspensió de l’activitat: la renda i altres quantitats vigents degudes per la part arrendatària hauran de reduir-se fins a un 50%.
    • En cas de restricció parcial d’aprofitament de material de l’immoble, la renda i altres quantitats hauran de reduir-se en una proporció igual a la ½ de la pèrdua d’aprofitament de l’immoble, mesura objectivament per la reducció d’aforament o d’horaris o per altres limitacions que poguí imposar la norma. És a dir, si aforament es redueix en un 40%, l’arrendatari podrà deduir-se el 20% de les quantitats convingudes.
    • L’arrendatari pot exigir que l’arrendador imputi les quantitats garantides (com avals, dipòsits, etc.) al pagament total o parcial de la renda i altres quantitats degudes que hagin vençut. S’exclou la fiança i qualsevol altre garantia que hagi sigut dipositada en l’organisme oficial competent. Després, l’arrendatari tindrà un any des de la desaparició de les circumstàncies de tancament o limitació d’aforament, per restituir la garantia o abans de la finalització del contracte si la seva duració és anterior.
    • L’arrendatari podrà optar per destituir del contracte sense penalització en el cas que les mesures adoptades per l’autoritat competent es prolongui més de 3 mesos en el transcurs d’un any, sempre que es notifiqui amb un mes d’antelació a la part arrendadora i ho faci no més tard de tres mesos després del cessament de les mesures.

El Decret Llei 34/2020 serà sens dubte objecte de moltes discussions jurídiques, però el que està clar és que per al moment els arrendataris poden començar a enviar els seus requeriments sol·licitant la modificació de les condicions contractuals i això sense perjudici dels acords els que haguessin arribat amb anterioritat a la seva entrada en vigor.