Com és evident, la crisi sanitària i econòmica en la qual ens trobem immersos està tenint conseqüències nefastes en molt diversos àmbits, sent un dels col·lectius més afectats el dels arrendataris de locals de negoci, que requereixen solucions per donar continuïtat als mateixos i per evitar els indesitjables efectes socioeconòmics que implicaria un tancament.
Vàries són les opcions per als qui amb motiu de la Covid-19 i de les mesures restrictives imposades a l’empara de l’estat d’alarma per a solucionar la situació (com ara prohibicions d’obertura, restriccions d’aforament i de mobilitat, així com qualsevol altres exigències que comportin significatius esforços per a oferir els productes i serveis als quals es destini el local en qüestió -com la desinfecció dels seus productes o espais-), han vist afectada la capacitat econòmica de les seves empreses. En el present article ens centrarem en analitzar l’aplicació de la clàusula rebus sic stantibus pels Jutjats i Tribunals espanyols en els contractes d’arrendament de locals comercials.
L’aplicació d’aquesta clàusula sempre s’ha realitzat de manera cautelosa pels nostres Jutjats i Tribunals atès el principi de pacta sunt servanda, en virtut del qual els contractes tenen força de llei entre les parts contractants i han de complir-se al tenor dels mateixos (art. 1.091 CC). La doctrina rebus sic stantibus, tal com ha establert el Tribunal Suprem, “tracta de solucionar els problemes derivats d’una alteració sobrevinguda de la situació existent o de les circumstàncies concurrents al temps de la signatura del contracte, quan l’alteració sigui tan acusada que augmenti extraordinàriament l’onerositat o cost de les prestacions d’una de les parts o bé acabi frustrant la mateixa finalitat del contracte”. Així doncs, no hi ha dubte que els efectes de la pandèmia suposen una modificació substancial, del tot imprevisible i sobrevinguda de les circumstàncies tingudes en compte en el moment de la formalització del contracte i, d’aquí la necessitat d’adaptar els pactes a la realitat social del moment, doncs, a més, l’actual pandèmia no es troba dins dels riscos normals del contracte. O potser no és una circumstància extraordinària i impossible de preveure l’aparició d’un virus que provoqués una declaració de pandèmia mundial per part de l’OMS i que obligués a confinaments massius de la població i a severes restriccions de la mobilitat i de l’activitat econòmica?
En aquest context, són ja diverses les resolucions judicials que a l’empara de la clàusula rebus sic stantibus, acorden equilibrar les contraprestacions de les parts contractants i, mostra d’algunes d’elles, són les següents:
Ja el 15 de juliol de 2020, el Jutjat de Primera Instància núm. 14 de Palma en la seva Interlocutòria núm. 248/2020, va resoldre adoptar com a mesura cautelar la suspensió de pagament de la part fixa de la renda pactada contractualment durant el termini d’un any a comptar des de la presentació de la demanda (maig de 2020), a conseqüència de la sol·licitud cautelar efectuada per l’arrendatari del local de negoci consistent en una instal·lació hotelera.
Mesos després, el 14 de desembre de 2020, a VENTURA GARCÉS vam obtenir com a mesura cautelar per a un dels nostres clients (una empresa del sector de la moda arrendatària de locals de negoci dedicats al comerç al detall de peces de vestir), la reducció de la renda mínima garantida del contracte en un 50%. Mesura que va ser acordada per la Interlocutòria núm. 727/2020, del Jutjat de Primera Instància núm. 18 de València, amb efectes retroactius des d’abril de 2020 fins a la finalització del contracte el maig de 2021. A més, la resolució va eximir al nostre client de la reposició de la garantia.
Amb posterioritat, el Jutjat de Primera Instància núm. 32 de Barcelona, en la seva Interlocutòria núm. 424/2020 de 23 de desembre de 2020, va resoldre una altra sol·licitud de mesures cautelars instada per una mercantil dedicada a l’explotació d’hotels i instal·lacions del sector hoteler, acordant: (a) la prohibició d’execució de l’aval bancari atorgat en garantia de les obligacions dimanants del contracte; (b) la suspensió de l’obligació d’atorgar nou aval bancari; (c) la reducció de la renda fixada en el Contracte, amb efecte des de la data de meritació (15 de març de 2020), en els següents termes: (i) Durant el període en el qual l’activitat hotelera es va veure prohibida a conseqüència de la declaració de l’Estat d’Alarma la renda serà igual a 0; (ii) Durant la resta de l’exercici 2020 i fins a la resolució del plet la renda serà la resultant d’aplicar mensualment sobre la renda pactada en el Contracte, el percentatge mitjà de descens de pernoctacions a Catalunya respecte de l’exercici 2019, publicat mensualment per la Generalitat de Catalunya en la següent web: Indicador de conjuntura econòmica de l’Institut d’Estadística de Catalunya.
Ja en 2021, el Jutjat de Primera Instància núm. 20 de Barcelona, en la seva Sentència núm. 1/2021 de 8 de gener, va estimar la demanda interposada per un arrendatari que tenia diversos contractes d’indústria hotelera amb un gran tenidor d’habitatges i va acordar que procedia la reducció de la renda en un 50% amb efectes des de l’1 d’abril de 2020 fins al 31 de març de 2021.
Un mes després, el Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 7 de Palència, en la seva Interlocutòria 26/2021 de 9 de febrer, va decretar -en un supòsit en el qual l’arrendador havia interposat prèviament demanda de desnonament i reclamació les rendes- la suspensió cautelar de l’obligació d’un arrendatari d’un local destinat a gimnàs d’abonar les rendes i la part proporcional de l’IBI fins que les mesures de restricció per a combatre la Covid-19 li permetin obrir de nou el negoci. I, a partir de llavors, la reducció del 40% de la renda, així com la prohibició d’incloure a l’arrendatari en qualsevol mena de fitxer de morosos.
Com a resolució pionera d’una Audiència Provincial que aplica la clàusula rebus sic stantibus a conseqüència de l’actual crisi sanitària, la Secció 8a de l’Audiència Provincial de València en la seva Interlocutòria 43/2021, de 10 de febrer, declara com a justificada l’aplicació de la clàusula rebus sic stantibus pel Jutjat de Primera Instància núm. 1 de València, que va acordar cautelarment reduir al 50% la renda mensual de lloguer d’un hotel des de juny de 2020 fins al dictat de sentència i el seu manteniment, a partir de març de 2021, si subsistissin les restriccions legals d’aforament i accés en frontera a turistes europeus.
Poc després, el 22 de febrer de 2021, el Jutjat de Primera Instància núm. 26 de Barcelona, en la seva Interlocutòria núm. 70/2021, en el marc d’un contracte d’arrendament d’activitat hotelera, resol una sol·licitud de mesures cautelars instada per l’arrendatari acordant: (a) requerir a l’entitat bancària perquè no faci efectiu l’aval a l’arrendador; (b) prohibir l’execució de l’aval a l’arrendador; (c) prohibir la interposició de demanda de resolució contractual per impagament de rendes; (d) suspendre l’obligació d’atorgar nou aval bancari; (e) i, suspendre l’obligació de pagament de la renda en un 50% des de la data d’inici de l’estat d’alarma el març de 2020. Per a totes les mesures acordades s’estableix una durada de 10 mesos des de la data de la resolució i s’adopten amb l’excepció que concorrin circumstàncies que facin necessària la pròrroga o modificació d’aquestes.
Finalment, el passat 7 d’abril, el Jutjat de Primera Instància núm. 56 de Barcelona, en la seva Interlocutòria núm. 187/2021, acorda en seu cautelar la rebaixa del lloguer al 50% mentre duri el procediment judicial a una empresa que gestiona un negoci de catering.
Per a concloure, cal tenir present que algunes de les resolucions exposades no són fermes, que estem davant una aplicació realment complexa de la clàusula rebus sic stantibus i que actualment no hi ha una normativa clara ni precedents en els tribunals, ja que fins al moment aquests mai havien hagut d’afrontar les conseqüències en l’àmbit contractual d’una situació tan greu i amb efectes tan devastadors en tots els àmbits; i per això des de VENTURA GARCÉS seguirem molt pendents de les pròximes resolucions.