Así lo ha establecido el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en dos recientes sentencias (STS nº 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024) en las que se ha pronunciado por primera vez acerca de la interpretación y el alcance del art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y sobre si, en base a este artículo, se permite la prohibición por parte de las Comunidades de Propietarios de los alquileres turísticos, sin duda un tema de gran actualidad.
En ambas sentencias, la controversia surge de la decisión de la Junta de Propietarios de prohibir el arrendamiento de cualquiera de los inmuebles sitos en el edificio para un uso turístico, recibiendo la medida el voto favorable de la mayoría, todo ello amparado en el citado art. 17.2 LPH, cuyo tenor literal establece que la Junta de Propietarios podría «limitar o condicionar» el arrendamiento turístico de los inmuebles a través de un acuerdo adoptado por una mayoría cualificada de tres quintos (del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación). Esto, por supuesto, fue motivo de recurso por parte de distintas mercantiles propietarias de inmuebles en estas fincas, las cuales destinaban sus viviendas a dicha actividad.
Ante la falta de exactitud del precepto, las Comunidades de Propietarios alegan que, dentro de las facultades que ostenta la Junta de imponer límites o condiciones a los propietarios, se incluye la posible prohibición de actividades, argumentos a los que se oponen las entidades afectadas, que entienden que estos acuerdos deben considerarse nulos, pues en una interpretación literal de la ley, el término «limitar» difiere en significado del de «prohibir».
El Alto Tribunal aborda la cuestión principal remitiéndose en primer lugar a la definición del verbo «limitar» recogida por la Real Academia de la Lengua, donde se establece que además del significado de «poner límites a algo», otra de sus acepciones también se refiere a «fijar la extensión que puede tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien», lo que daría lugar a concluir, según su interpretación, que esta expresión podría comprender también la prohibición.
Asimismo, destaca la Sala que según el art. 3.1 del Código Civil, las normas deberán interpretarse según su espíritu y la finalidad que pretenden alcanzar, esto es, el «por qué» y «para qué» fueron dictadas. Para ello, si acudimos al preámbulo del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, podemos observar que esta ley nace con la iniciativa de tomar ciertas medidas que enfrenten las dificultades que están experimentando los ciudadanos para acceder a una vivienda en régimen de alquiler y a su vez que pongan freno al incremento generalizado de las rentas, del que señala a los alquileres turísticos como principal causante del problema. Lo anterior será considerado suficiente para que el Tribunal determine que el legislador es favorable a incluir la prohibición como límite a las facultades de los propietarios, y con ello potenciar el parque de alquileres destinados a uso residencial.
La Sala de lo Civil entiende que debe existir una conciliación de los intereses privados y los intereses generales de la Comunidad, siendo además consciente de los perjuicios que este tipo de arrendamiento suele conllevar para la convivencia vecinal, y sobre todo en lugares con mayor incidencia turística, donde el ocio que generalmente pretende quien se aloja en estos apartamentos, colisiona directamente con el descanso del resto de los vecinos que residen en el edificio.
Por todo lo anterior, afirma que las facultades de los propietarios serán susceptibles de ser sometidas a restricciones o limitaciones, como la prohibición de realizar determinadas actividades, entre las que se incluye el cambio de uso de residencial a turístico del inmueble, siempre que se trate de un acuerdo adoptado conforme a derecho, donde se respeten las mayorías establecidas, y debiendo constar por escrito e inscribirse en el Registro de la Propiedad para que este tenga eficacia frente a terceros.
Conclusión
Tanto la legislación vigente como el Tribunal Supremo ha otorgado a los propietarios una vía legal para poder hacer frente a los incumplimientos de las normas de convivencia y otros perjuicios que se están generando en ciertas áreas, a consecuencia de este tipo de viviendas (inseguridad, ruido, residuos etc.). Así, estas nuevas resoluciones implican un gran avance en la regulación de los alquileres turísticos, proporcionando a las Comunidades de Propietarios la facultad de promover una Junta y, mediante las mayorías establecidas, decidir si se permiten o prohíben este tipo de actividades en el edificio.
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