Baux à usage non résidentiel et mesures urgentes adoptées par le Décret-Loi royal 15/2020 pour soutenir l'économie et l'emploi


Le BOE du 22 avril 2020, publie le décret-loi royal 15/2020, qui adopte des mesures urgentes de soutien à l’économie et à l’emploi, y compris celles relatives aux baux à usage non résidentiel conclus par les PME et les indépendants, lorsque leur activité a été suspendue ou fortement réduite suite à la déclaration de l’état d’alerte par le décret royal 463/2020.

Dans l’exposé des motifs du décret-loi royal en question, intitulé « Mesures visant à réduire les frais de fonctionnement des PME et des indépendants », il est indiqué que la déclaration d’un état d’alerte entraîne une absence ou une réduction de revenus qui compromet gravement la continuité des activités des indépendants et des PME, et qu’une telle situation implique la nécessité de prévoir une réglementation spécifique permettant la modulation ou la modification des obligations contractuelles conformément à la clause « rebus sic stantibus » développée par notre jurisprudence.

Cependant, loin d’établir des mesures de réduction des coûts, la seule mesure imposée par l’arrêté royal est celle du report de loyer pour les cas où les bailleurs sont de grand titulaires.

En fait, le décret-loi royal 15/2020 fait une distinction entre les baux à usage non résidentiel signés avec des bailleurs considérés comme de grands titulaires et ceux signés avec le reste des bailleurs qui ne sont pas de grands titulaires.

 

LES BAUX AVEC DES GRANDES TITULAIRES

Lorsque le bailleur est une société ou une entité publique de logement, ou un grand titulaire (personne physique ou morale qui possède plus de 10 propriétés urbaines – à l’exclusion des garages et des débarras – ou une surface bâtie de plus de 1.500 m2), le locataire qui remplit les conditions peut demander, au plus tard le 23 mai 2020, le report du paiement du loyer.

Le report prévu par le Décret-Loi royal porte sur les mensualités correspondant à la durée de l’état d’alerte et de ses prolongements, et, si cette durée est insuffisante par rapport à l’impact économique causé par la crise sanitaire, sur les mensualités suivantes, qui ne peuvent en aucun cas dépasser quatre mois.

Le report n’entraînera en aucun cas de pénalités ou d’intérêts et produira ses effets, une fois demandé, sur le loyer de la prochaine mensualité, par le biais de versements échelonnés dans un délai de deux ans, à compter du moment où la situation de crise susmentionnée est surmontée ou, en tout cas, à compter de la fin de la période de quatre mois suivant l’état d’alerte.

Ce report doit être accepté par le propriétaire et sera appliqué automatiquement, sauf si un accord a déjà été conclu entre les parties sur un moratoire ou une réduction de loyer.

En d’autres termes, la seule mesure adoptée est le report des loyers dans les conditions décrites ci-dessus, une mesure qui, à notre avis, ne sera guère utile pour atténuer les graves conséquences que la déclaration de l’état d’alerte, la fermeture des établissements ouverts au public et l’enfermement des personnes, signifie pour les indépendants et les PME qui ont été paralysés ou ont réduit leur activité.

 

AUTRES BAUX

Les personnes physiques ou morales qui sont locataires de contrats de location à usage non résidentiel, lorsque le bailleur n’est pas un grand titulaire, peuvent demander au bailleur, avant le 23 mai 2020, un report temporaire et extraordinaire du paiement du loyer, à condition que ce report ou une réduction n’ait pas été préalablement convenu par les parties.

Les parties peuvent librement convenir de disposer du dépôt légal pour le paiement total ou partiel du loyer, et le locataire doit restituer ce montant dans un délai d’un an à compter de la conclusion du contrat ou dans la période restante du contrat, si cette période est inférieure à un an.

Bien que rien ne soit dit sur le reste des garanties (garantie supplémentaire, dépôt ou cautionnement), il est entendu que les parties seront toujours libres de négocier ce qu’elles jugent approprié à cet égard.

En bref, pour les baux signés avec des bailleurs qui ne sont pas de grands titulaires, le décret-loi royal n’adopte aucune mesure qui entraîne une réduction des coûts, mais dit seulement que les parties peuvent conclure des accords, une circonstance qui est évidente et qui ne nécessite aucune disposition pour l’établir.

 

LES LOCATAIRES AFFECTÉS PAR LES MESURES PRISES

Les mesures adoptées par le Décret-Loi royal sont applicables aux PME et aux travailleurs indépendants qui remplissent les conditions suivantes :

 

INDÉPENDANT

      • Les contrats de location doivent porter sur un bien immobilier qui affecte l’activité économique exercée par le travailleur indépendant, lorsque celui-ci est affilié et en situation d’inscription à la date de déclaration de l’état d’alerte par le décret royal 463/2020, du 14 mars, au régime spécial de sécurité sociale des travailleurs à leur compte ou des travailleurs indépendants, ou à l’une des mutuelles de substitution, ou au régime spécial de sécurité sociale des travailleurs de la mer.
      • L’activité doit avoir été suspendue par le Décret royal 463/2020 ou par des arrêtés délégués en vertu de celui-ci.
      • Si l’activité n’a pas été suspendue, la preuve doit être apportée d’une réduction d’au moins 75% de la facturation du mois précédant la demande au bailleur par rapport à la facturation mensuelle moyenne du trimestre auquel ce mois appartient, en se référant à l’année précédente.

PME

Les exigences pour les PME sont les suivantes :

      • Que les limites établies à l’article 257.1 de la Loi sur les Sociétés par actions ne soient pas dépassées, c’est-à-dire que (a) son actif total ne dépasse pas 4 millions d’euros, (b) le montant net de son chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 8 millions d’euros, et (c) son nombre moyen d’employés ne dépasse pas 50.
      • L’activité doit avoir été suspendue par le décret royal 463/2020 ou par des arrêtés délégués en vertu de celui-ci.
      • Si l’activité n’a pas été suspendue, la preuve doit être apportée d’une réduction d’au moins 75% de la facturation du mois précédant la demande au bailleur par rapport à la facturation mensuelle moyenne du trimestre auquel ce mois appartient, en se référant à l’année précédente.

En conclusion, il faudra analyser au cas par cas et voir les conditions remplies par les propriétaires et les locataires pour déterminer les mesures qui leur sont applicables en vertu du décret-loi royal 15/2020, sans renoncer à la possibilité de tenter de conclure des accords raisonnables avec les propriétés pour partager, même en partie, les graves dommages causés par la crise sanitaire provoquée par le Covid-19. Ce qui semble clair, c’est que le décret-loi royal 15/2020 ne facilitera pas de tels accords puisque les mesures qui ont été établies serviront aux propriétaires pour défendre que ce sont ces mesures qu’ils doivent accepter et pas d’autres.