Le Décret-Loi Royal 2/2022, du 22 février, modifie le Décret-Loi Royal 11/2020, du 31 mars 2022 (qui a été précédemment modifié par les Décrets-Lois Royaux 37/2020, du 22 décembre, 1/2021, du 19 janvier, 2/2021, du 26 janvier, 8/2021, du 4 mai, 16/2021, du 3 août, et 21/2021, du 26 octobre).

En vertu de cette nouvelle réforme, le délai de suspension des expulsions et des lancements est prolongé, cette fois sans prolonger la durée des baux, ni permettre la demande de réduction ou de moratoire sur le paiement des paiements mensuels du loyer mensuel.

La prolongation de la suspension susmentionnée aura lieu jusqu’au 30 septembre 2022 pour les personnes physiques vulnérables qui font l’objet d’une procédure d’expulsion de leur résidence habituelle. Sont également incluses les personnes concernées par les procédures de lancement de leur résidence habituelle qui ne découlent pas de baux, lorsqu’il y a des personnes à charge, des victimes de violence sur la femme ou des mineurs à leur charge.

Ci-dessous, nous résumerons les points les plus importants à prendre en compte par rapport à la dernière modification législative, en ce qui concerne les procédures dérivées des baux de logement soumis à la Loi sur les Baux Urbains 29/94 (c’est-à-dire ceux signés après le 1er janvier 1995):

1. Une fois que la demande d’expulsion a été déposée par le demandeur, le défendeur qui se considère dans une situation économique vulnérable sans alternative de logement, peut demander l’ouverture d’un incident extraordinaire de suspension d’expulsion ou de lancement.  Cette situation doit être prouvée en fournissant les documents prévus à l’article 6.1 du Décret-Loi Royal 11/2020:

a) En cas de situation de chômage légal, au moyen d’un certificat délivré par l’Organisme Gestionnaire des Prestations, indiquant le montant mensuel perçu à titre d’allocations de chômage ou de subventions.

b) En cas de cessation d’activité des travailleurs indépendants, au moyen d’un certificat délivré par l’Administration Fiscale de l’État ou l’Organe Compétent de la Communauté Autonome, le cas échéant, sur la base de la déclaration de cessation d’activité déclarée par l’intéressé.

c) Nombre de personnes vivant dans le logement habituel :

i. Livre de famille ou document prouvant le partenariat non marié.

ii. Certificat d’inscription au recensement relatif aux personnes inscrites dans le logement, se référant au moment de la présentation des pièces justificatives et aux six mois précédents.

iii. Déclaration d’invalidité, de dépendance ou d’invalidité permanente à exercer une activité professionnelle.

d) Propriété des biens : simple note du service des indices du Registre du Propriété de tous les membres de l’unité familiale.

e) Déclaration de responsabilité du ou des débiteurs concernant le respect des exigences à considérer sans ressources économiques suffisantes conformément au présent Décret-Loi Royal.

Et à condition que les exigences définissant la situation de vulnérabilité à ces fins soient remplies, définies de la manière prévue à l’Article 5 du Décret-Loi Royal 11/2020 indiqué.

2. Compte tenu de la demande et de la documentation présentée, le Juge la transférera à l’acteur pour alléguer ce qui est juste en termes de vulnérabilité invoquée par le défendeur, ou même la sienne.

Après cela, il sera convenu d’envoyer une lettre officielle aux Services Sociaux pour les informer de la situation actuelle de la ou des parties qui ont allégué cette vulnérabilité et de leur envoyer le ou les rapports émis.

Une fois que les allégations ont été soumises par les parties par rapport à celle signalée par les Services Sociaux, le Juge, compte tenu de toute l’action, doit accepter d’accéder ou non à la vulnérabilité. Si le Juge considère que la situation de vulnérabilité du locataire n’a pas été accréditée locataire n’a pas été accréditée, ou que la situation de vulnérabilité du bailleur devrait prévaloir (le cas échéant), il acceptera de poursuivre la procédure ; mais s’il considère que la vulnérabilité a été prouvée par le défendeur, il acceptera la suspension de la procédure (et donc la suspension du lancement) jusqu’au 30 septembre 2022. Cette résolution sera adoptée par voi d’ordonnance, qui pourra faire l’objet d’un recours dans le 5 jours, et sans effet suspensif.

Pendant la période de suspension, l’Administration Publique Compétente en matière de logement de la Communauté Autonome devra adopter les mesures indiquées dans le rapport des Services Sociaux ou autres qu’elle considère appropriées pour satisfaire les besoins de logement de la personne en situation de vulnérabilité qui garantissent son accès à un logement décent, afin que le défendeur reprenne la possession du logement dans le délai de suspension.

3. Si l’Administration Publique Compétente fournit au défendeur un logement avant le 30 septembre 2022, ou si celui-ci en trouve un par lui-même, la Cour, dans les trois jours suivant la connaissance de cette circonstance, doit accepter de lever la suspension de la procédure par décret, reprenant ainsi son traitement. Si la possession n’est pas restituée volontairement, une nouvelle date de lancement serait fixée et, le cas échéant, la procédure se poursuivra en ce qui concerne les montants réclamés. Si la possession a été restituée, la poursuite se poursuivra, le cas échéant, concernant la dette susmentionnée.

4. Dans le cas où l’Administration Publique Compétente n’a pas fourni un logement décent au locataire, ou si ce dernier n’a pas restitué la possession avant le 30 septembre 2022, la suspension de la procédure sera automatiquement levée et poursuivra son cours normal.

En ce qui concerne le droit à indemnisation des locataires et des propriétaires, le Décret-Loi Royal 2/2022, du 22 février, dans sa troisième disposition finale, modifie le Décret-Loi Royal 37/2020, du 22 décembre, prolongeant ainsi le délai afin que le propriétaire ou le locataire puisse accéder à l’indemnisation avant la suspension de l’expulsion / lancement, qui est désormais jusqu’au 31 octobre 2022. Les exigences et la procédure à suivre sont les suivantes, après cette dernière réforme:

1. Dans les cas où un logement décent est fourni au locataire dans un délai de 3 mois à compter de la date de délivrance du rapport sur les Services Sociaux exigé par la Cour, le locataire n’aura droit à aucune indemnité pour la suspension de la procédure.
2. Si l’Administration Publique Compétente ne fournit pas un logement décent au locataire avant que l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de délivrance des rapports des Services Sociaux, le propriétaire peut réclamer à cette Administration Compétente une indemnité pour le loyer (et les dépenses courantes assumées par le propriétaire qui étaient à la charge du locataire par contrat) qui n’a pas été perçu, mais non pas le loyer contractuel, mais pas contractuelle, mais la valeur moyenne qui correspondrait à une location de logement dans la zone on se trouve le bien, déterminée sur la base des indices de référence du prix des loyers des logements ou d’autres références objectives représentatives du marché locatif, à condition que cette valeur moyenne ne soit pas supérieure au loyer convenu dans le contrat, puisque dans ce cas la valeur serait celle du contrat.

Par exemple, si le loyer convenu était de 800 € / mois et la valeur moyenne était de 1000 € / mois, on aurait droit à une indemnisation de 800 € / mois, et si le loyer convenu était de 800 € / mois et la valeur moyenne de 500 € / mois, cette personne aurait le droit à une indemnisation de 500 € / mois.

En vertu de ces paramètres, une indemnisation peut être demandée à l’Administration Compétente à partir de la levée de la suspension de la procédure (quelle qu’en soit la raison), et jusqu’au 31 octobre 2022.

Il peut également être demandé d’indemniser les loyers (et les frais susmentionnées) qui auraient dû être perçus dans le délai compris entre la date à laquelle le Juge a rendu l’ordonnance ordonnant la suspension de la procédure et la date à laquelle la suspension est levée (soit la date automatique qui entrera en vigueur le 30 septembre 2022, ou celle de l’arrêt de la Cour à cet égard si le locataire a déjà eu accès à un logement alternatif).

La procédure de cette demande est contenue dans l’Article 3 du Décret-Loi Royal 401/2021, du 8 juin, également modifié par le Décret-Loi Royal 2/2022, du 22 février.  Elle doit être demandée par le locataire devant l’Administration Compétente en matière de logement de sa Communauté Autonome, au moyen d’une « déclaration motivée et justifiée de l’indemnisation qu’elle juge appropriée sur la base des critères indiqués ci-dessus ».   Il n’est pas indiqué comment le droit à indemnisation sera suffisamment justifié, mais nous comprenons que la valeur locative moyenne de la zone doit être accréditée, ainsi que de fournir une copie de celle qui a été adoptée jusqu’à présent dans la procédure judiciaire. Le délai pour résoudre et notifier la décision du cas à la partie intéressée sera de trois mois, prorogeable d’office à trois mois supplémentaires par l’Organisme Compétent. Une fois ces délais expirés sans résolution expresse, la demande sera considérée comme ayant été accordée en raison du silence administratif.

Avant de formaliser tout type de réclamation sur ces questions, il est préférable de consulter d’abord à un professionnel qui pourra vous conseiller sur votre cas spécifique. Si vous avez des doutes ou des questions à ce sujet, Ventura Garcés est à votre disposition pour vous aider dans tout ce dont vous avez besoin.