Comme il est évident, la crise sanitaire et économique dans laquelle nous nous trouvons a des conséquences désastreuses dans de nombreux domaines, l’un des groupes les plus touchés est celui des locataires de locaux commerciaux, qui ont besoin de solutions pour assurer leur continuité et éviter les effets socio-économiques indésirables qui résulteraient d’une fermeture. Il existe plusieurs options pour ceux qui, en raison de Covid-19 et des mesures restrictives imposées par l’État d’alerte, veulent résoudre la situation (telles que les interdictions d’ouverture, les restrictions de capacité et de mobilité, ainsi que toute autre exigence impliquant des efforts importants pour offrir les produits et services auxquels les locaux en question sont destinés – comme la désinfection de ses produits ou espaces), ont vu la capacité économique de leurs entreprises affectée. Dans cet article, nous nous attacherons à analyser l’application de la clause rebus sic stantibus par les Cours et Tribunaux Espagnols dans les baux de locaux commerciaux. L’application de cette clause a toujours été appliquée de manière prudente par nos cours et tribunaux, conformément au principe de pacta sunt servanda, en vertu de laquelle les contrats ont force de Loi entre les parties contractantes et doivent être exécutés conformément à leurs termes (art. 1.091 CC). La doctrine du rebus sic stantibus, telle qu’établie par la Cour suprême,  » cherche à résoudre les problèmes découlant d’une altération survenante de la situation existante ou des circonstances existant au moment de la conclusion du contrat « , lorsque l’altération est si marquée qu’elle accroît de façon extraordinaire la lourdeur ou le coût de l’exécution de l’une des parties ou qu’elle contrarie l’objet même du contrat ». Ainsi, il ne fait aucun doute que les effets de la pandémie entraînent une modification substantielle, totalement imprévisible et des circonstances prises en compte lors de la conclusion du contrat, d’où la nécessité d’adapter ce qui a été convenu à la réalité sociale du moment, puisque, en outre, la pandémie actuelle ne fait pas partie des risques normaux du contrat. N’est-ce pas une circonstance extraordinaire et imprévisible que l’apparition d’un virus provoque la déclaration d’une pandémie mondiale par l’OMS et oblige à un confinement massif de la population et à de sévères restrictions de la mobilité et de l’activité économique ?

Dans ce contexte, il existe déjà plusieurs décisions de justice qui, en vertu de la clause rebus sic stantibus, acceptent de mettre en balance les considérations des parties contractantes et, à titre d’exemple, on peut citer les suivantes :

Déjà le 15 juillet 2020, le Tribunal de Première Instance n°14 de Palma de Majorque dans son ordonnance n°248/2020, a décidé d’adopter à titre conservatoire la suspension du paiement de la partie fixe du loyer contractuellement convenu pour une période d’un an à compter de l’introduction du procès (mai 2020), à la suite de la demande de précaution faite par le locataire du local commercial constitué d’une installation hôtelière.

Des mois plus tard, le 14 décembre 2020, à VENTURA GARCÉS nous avons obtenu à titre conservatoire pour l’un de nos clients (une entreprise du secteur de la mode, locataire de locaux commerciaux dédiés au commerce de détail de vêtements), la réduction de 50 % du revenu minimum garanti du contrat. Cette mesure a été approuvée par l’ordonnance n° 727/2020 du tribunal de première instance n° 18 de Valence, avec effet rétroactif d’avril 2020 jusqu’à la fin du contrat en mai 2021. En outre, la résolution a exempté notre client du rétablissement de la garantie.

Par la suite, le Tribunal de Première Instance nº 32 de Barcelone, dans son ordonnance nº 424/2020 du 23 décembre 2020, a résolu une autre demande de mesures conservatoires présentée par une société dédiée à l’exploitation d’hôtels et d’installations du secteur hôtelier, en acceptant : (a) l’interdiction de l’exécution de la garantie bancaire accordée pour garantir les obligations découlant du contrat ; (b) la suspension de l’obligation de fournir une nouvelle garantie bancaire ; (c) la réduction du loyer établi dans le contrat, à compter de la date de régularisation (15 mars 2020), dans les termes suivants : (i) Pendant la période au cours de laquelle l’activité hôtelière a été interdite en raison de la déclaration de l’état d’alarme, le loyer sera égal à 0 ; (ii) Pendant le reste de l’exercice 2020 et jusqu’à la résolution du procès, le loyer sera le résultat de l’application du loyer convenu dans le Contrat sur une base mensuelle, le pourcentage moyen de diminution des nuitées en Catalogne par rapport à l’exercice 2019, publié mensuellement par la Generalitat de Catalunya.

En 2021, le Tribunal de Première Instance de Barcelone n° 20, dans son ordonnance n° 1/2021 du 8 janvier, a fait droit à la demande déposée par un locataire qui avait plusieurs contrats d’hôtellerie avec un grand locataire résidentiel et a accepté que le loyer soit réduit de 50 % avec effet du 1er avril 2020 au 31 mars 2021.

Un mois plus tard, le Tribunal de Première Instance et d’Instruction n° 7 de Palencia, dans son ordonnance 26/2021 du 9 février, a décrété – dans une affaire où le propriétaire avait préalablement présenté une demande d’expulsion et de loyer – la suspension préventive de l’obligation du locataire d’un local utilisé comme salle de sport de payer le loyer et la partie proportionnelle de l’IBI jusqu’à ce que les mesures restrictives de lutte contre le Covid-19 lui permettent de rouvrir le commerce. Et, à partir de là, la réduction de 40% du loyer, ainsi que l’interdiction d’inscrire le locataire dans un quelconque fichier de débiteurs.

En tant que décision pionnière d’une Audience Provinciale qui applique la clause rebus sic stantibus en raison de la crise sanitaire actuelle, la 8e section de l’Audience Provinciale de Valence, dans son ordonnance 43/2021, du 10 février, déclare justifiée l’application de la clause rebus sic stantibus par le Tribunal de Première Instance n° 1 de Valence, qui a accepté de réduire le loyer mensuel d’un hôtel de 50 % à partir de juin 2020 jusqu’au jugement et son maintien, à partir de mars 2021, si les restrictions légales de capacité et d’accès à la frontière aux touristes européens persistent.

Peu après, le 22 février 2021, le 26e Tribunal de Première Instance de Barcelone, dans son ordonnance n° 70/2021, dans le cadre d’un contrat de location pour une activité hôtelière, résout une demande de mesures conservatoires sollicitée par le locataire, en acceptant : a) d’exiger de la banque qu’elle ne verse pas la garantie au bailleur ; b) d’interdire l’exécution de la garantie au bailleur ; c) d’interdire l’introduction d’une demande de résiliation contractuelle pour cause de non-paiement du loyer ; (d) suspendre l’obligation de fournir une nouvelle garantie bancaire ; (e) et, suspendre l’obligation de payer le loyer de 50% à partir de la date de début de l’État d’alarme en mars 2020. Pour toutes les mesures convenues, une durée de 10 mois est établie à partir de la date de la résolution et elles sont adoptées à l’exception des circonstances qui rendent nécessaire leur prolongation ou leur modification.

Enfin, le 7 avril dernier, le Tribunal de Première Instance nº 56 de Barcelone, dans son ordonnance nº 187/2021, a accepté en siège préventif la réduction du loyer à 50% pour la durée de la procédure judiciaire à une société qui gère une entreprise de restauration.

En conclusion, il convient de garder à l’esprit que certaines des décisions énoncées ci-dessus ne sont pas définitives, que nous sommes en présence d’une application réellement complexe de la clause rebus sic stantibus et qu’il n’existe actuellement aucune règle ou précédent clair dans les tribunaux, ces derniers n’ayant jamais eu à traiter des conséquences contractuelles d’une situation aussi grave et avec des effets aussi dévastateurs dans tous les domaines ; c’est pourquoi, chez VENTURA GARCÉS, nous continuerons à suivre de près les résolutions à venir.