El pasado 29 de noviembre de 2022, el Pleno del Tribunal Constitucional dictó Sentencia por la que estimó la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Barcelona en el seno de un procedimiento que tiene por objeto una solicitud de revisión de renta en un contrato de arrendamiento de local de negocio ante el cambio sobrevenido e imprevisible de circunstancias provocado por la crisis sanitaria derivada de la Covid-19.

La cuestión de inconstitucionalidad tiene por objeto dilucidar si el artículo 2.1, letras a) y b) del Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, del Gobierno de la Generalitat de Cataluña, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrolla en los locales de negocio arrendados vulnera la competencia atribuida al Estado por el art. 149.1.8 de la Constitución Española en materia de “bases de las obligaciones contractuales”.

En concreto las letras a) y b) del artículo 2.1 del Decreto-Ley 34/2020 establecían que:

Artículo 2. Reglas aplicables ante la falta de acuerdo entre las partes.

“1. En caso de que las partes no lleguen a un acuerdo por medio de negociación o mediación en el plazo de un mes a contar desde el requerimiento previsto en el artículo 1, se aplicarán las siguientes reglas:
a) En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un cincuenta por ciento respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.
b) En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.”

La cuestión de inconstitucionalidad ha sido estimada por el Tribunal Constitucional, al considerar que debe respetarse el principio de libertad de renta, siendo ésta parte de una obligación contractual, cuya competencia es exclusiva del Estado:

“Los preceptos cuestionados del Decreto-ley 34/2020 vienen a establecer medidas dirigidas a la limitación de la renta en estos contratos, por lo que inciden directamente en la prestación que configura la obligación principal del arrendatario, y afectan directamente a la estructura obligacional de las relaciones contractuales privadas. La determinación de la renta en este contrato está sujeta a la autonomía de la voluntad y al principio de libertad de pactos, en los términos previstos en el art. 4.3 LAU y supletoriamente en el art. 1255 del Código civil. En consecuencia, de modo análogo a lo que se establece para el contrato de arrendamiento de vivienda, y en los términos recogidos en la STC 37/2022, este respeto al principio de libertad de fijación de la renta forma parte de las bases de las obligaciones contractuales, reservadas en exclusiva al Estado por el art. 149.1.8 CE, por lo que resulta excluida la competencia del legislador autonómico para incidir sobre las reglas de determinación de la renta derivadas del contrato de arrendamiento de local de negocio, y procede, en consecuencia, declarar la inconstitucionalidad y nulidad de los preceptos cuestionados.”

Sobre el alcance temporal de los efectos de la declaración de inconstitucionalidad precisa que:

“no afectará a las situaciones jurídicas consolidadas, pues el principio de seguridad jurídica consagrado en el art. 9.3 CE y la necesidad de atender al fin legítimo de procurar la estabilidad en la relaciones contractuales preexistentes, aconseja limitar los efectos de esta sentencia, manteniéndose en sus términos los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución y a los que resultasen de aplicación los preceptos cuya inconstitucionalidad y nulidad se declara”.

Teniendo en cuenta que el Decreto-ley 34/2020 fue derogado con efectos de 19 de mayo de 2022, por la disposición derogatoria 12 del Decreto-ley 5/2022, de 17 de mayo, de medidas urgentes para contribuir a paliar los efectos del conflicto bélico de Ucrania en Cataluña y de actualización de determinadas medidas adoptadas durante la pandemia de la Covid-19, los efectos de la inconstitucionalidad declarada serán mínimos puesto que, por una parte, no se aplica en la actualidad al no hallarse vigente, y, por otra parte, los acuerdos firmados con anterioridad no son revisables.