La acción de nulidad contractual por error vicio del consentimiento derivado del estado urbanístico del inmueble

No son pocos los procedimientos que se instan anualmente ante los Juzgados españoles con el fin de que se declaren nulos contratos privados o Escrituras de compraventa de fincas urbanas o rústicas por entender que los mismos se prestaron bajo error por vicio en el consentimiento.

Resulta imprescindible atender a una serie de cuestiones en el momento en el que se ha de contestar a una demanda de esas características. A continuación pasamos a numerar algunas de ellas:

1. En primer lugar, habría que referir la propia existencia del contrato (sea cual sea su forma,) así como sus términos. Según el art. 1254 DEL Código Civil (en adelante “CC”), “El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”. Así mismo, según el art. 1281.1 CC “Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas”, y, en ese sentido, el art. 1282 CC: “Para juzgar la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato”.

 2. Por otro lado, habría que atender al momento en que quedó consumada la compraventa. Conforme al art. 1445 del CC, la compraventa se consuma cuando el vendedor entrega la cosa y el comprador el precio. Las consecuencias de no cumplir las prestaciones (entrega de la cosa o del precio) en la compraventa son las siguientes:

a) Si ello sucede en el momento de la perfección contractual (momento de formación del contrato), el efecto jurídico que podría acarrear es el de la nulidad (art. 1.272 CC, en relación con el art. 1261.2 CC).

b) Si ocurriera tras la perfección y antes de constituirse el deudor en mora (art. 1.184 CC) podríamos encontrarnos ante una posible resolución contractual.

3. Es importante también tener en cuenta si podríamos estar ante una caducidad de la acción. De acuerdo con consolidada jurisprudencia, el vicio del consentimiento derivado del error no supone la ausencia de los requisitos que establece el art. 1261 CC para la existencia del contrato y, por ende, en caso de concurrir tal vicio estaremos ante un supuesto de anulabilidad o nulidad relativa, siendo de aplicación el plazo de cuatro años que establece el art. 1301 CC para el ejercicio de la acción, a contar desde la consumación del contrato.

En definitiva, la anulabilidad o nulidad relativa se produce cuando el contrato, congregando sus elementos esenciales, adolece de vicios en la formación de alguno de ellos. A esta nulidad se refiere el art. 1300 del CC que, aceptando la concurrencia en el contrato de consentimiento, objeto y causa, contempla el supuesto de que adolezca de alguno de los vicios que los invalida (error, dolo, violencia o intimidación- art. 1265 y siguientes del CC- y falsedad de la causa- art. 1276 y 1.301-2 del CC-).

4. En cuanto a la carga probatoria, en este caso, conforme al art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde a la parte demandante. Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Coruña, 150/2018 de 18 de mayo nos indica: «Por eso la doctrina y la jurisprudencia han reiterado desde antiguo la presunción de capacidad mental y de obrar de toda persona mayor de edad no incapacitada judicialmente, salvo prueba concluyente en contrario. La carga de la prueba corresponde entonces a quien alegue la invalidez del consentimiento contractual o negocial prestado por la persona, como el dolo o el engaño”

5. Por otro lado, en relación al error, decir que en materia urbanística cabría hacer énfasis en que se ha de tener especial cuidado por parte del comprador, pues una amplia mayoría de juzgados y tribunales advierten desde hace años que los expedientes y el estado urbanístico por el que puede estar afectado un inmueble no tiene la misma naturaleza que, por ejemplo, los vicios ocultos, al ser de naturaleza pública y de libre acceso, y que se prevé una obligación del nuevo adquirente la de tener un deber mínimo de diligencia. Es decir, en caso de que se produjera algún tipo de “circunstancia” jurídico-urbanística por la que pudiera verse perjudicado el nuevo adquirente, le es también exigible a éste un mínimo de diligencia, traducida en asumir que ha de informarse sobre el estado físico, jurídico y urbanístico de la nueva propiedad que adquiere.

De este modo, seguimos encontrando tribunales que, cuando no han existido cláusulas expresas recogidas en el contrato y se han dado estas “circunstancias”, no han apreciado ningún tipo de incumplimiento contractual, ni posibilidad de recurrir a la nulidad por error vicio en el consentimiento. Así, por ejemplo, la calificación urbanística de los inmuebles y sus posibles alteraciones no son entendidas como circunstancias imprevisibles que pudiesen dar lugar a una nulidad o a una anulabilidad por estos motivos.

Citamos a modo de ejemplo, la Sentencia (en adelante “STS”, 1ª Sala, 8.11.2007: “En definitiva, resulta inaplicable el artículo 62 del RD 1346/1976 en un supuesto en el que un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alterarán la situación y fueran conocidas por los compradores”.

También la STS 1.ª Sala, 24.01.2003: “Para que el error invalide el consentimiento ha de tratarse de un error excusable, es decir, aquél que no se puede atribuir a negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar al consentimiento, habiéndose pronunciado la doctrina y la jurisprudencia por su no admisión si recae sobre las condiciones jurídicas de la cosa y en el contrato intervino un letrado, o se hubiera podido evitar con una normal diligencia (Cfr. Tribunal Supremo 1.ª SS 14 y 18 Feb. 1994, 6 Nov. 1996 y 30 Sep. 1999)”.

O la STS 1.ª Sala, 29.07.1999: “El recurrente alega la existencia de error que vicia el consentimiento por cuanto cuando compró ignoraba la calificación urbanística de la finca como suelo no urbanizable, y que de haber conocido esta conceptuación no la hubiera adquirido. El inmueble trasmitido se encuentra en zona calificada como suelo no urbanizable de especial protección en el Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Oviedo; en virtud de esta calificación, durante 2 años se suspende cualquier tipo de permiso de obras, y como la compradora pensaba realizar algunas reformas al adquirir la propiedad, de haber conocido esta circunstancia no habría efectuado la compra. El motivo es inconsistente. La suspensión de las licencias fue acordada el 11 Ene. 1994, y la compraventa privada se otorgó el 5 Nov. 1992; además, el simple error sobre los motivos no produce ningún efecto invalidador, ya que, además, nada se hizo constar en el contrato sobre las intenciones de la compradora (Cfr. TS S 30 Sep. 1993)”

6. También, resultaría imprescindible analizar si el inmueble objeto de la compraventa resulta o no inhábil para su uso y destino natural, y sobre si de hecho la actora no hubiera comprado la parcela de no haber incurrido en ese error que alega. Para ello, es importante examinar las características de la finca vendida para conocer si realmente impiden llevar a cabo dicho uso y destino. Recordar que la imposibilidad parcial no implica automáticamente la nulidad del contrato, así como que la carga probatoria de estos aspectos recae también en la parte demandante.

Es por ello que, para el análisis de las cuestiones técnicas de estos aspectos, siempre es conveniente contar con un informe pericial a tal efecto.

En todo caso, no puede desconocerse que, si ésta fuera la situación acontecida, (que, aunque pudiera ignorarlo la parte vendedora, el objeto del contrato resulta absolutamente inhábil para la finalidad objetiva perseguida con su adquisición) podría haberse instado de contrario en el plazo de seis meses previsto en el art. 1490 CC  la exigencia de saneamiento por vicios ocultos.

7. Otra cuestión a tener en cuenta es si la compraventa fue efectuada a precio alzado o como cuerpo cierto, dado que, en estos casos, la cabida y/o descripción de los linderos de la finca no son relevantes per se para prestar la voluntad contractual, se mencionen o no en el contrato.

Cuando se expresan e identifican en el contrato los linderos y la cabida del inmueble y la superficie real es inferior a la pactada, el comprador podría haber optado entre una reducción proporcional del precio o la anulación del contrato a causa de la disconformidad con la pérdida de cabida. En cuanto a esto último, es preciso destacar que los compradores disponen de las correspondientes acciones judiciales que podían ser ejercitadas durante el plazo de seis meses desde la entrega del inmueble, plazo que es considerado de prescripción.

“Tratándose, por tanto, de venta de cuerpo cierto, la doctrina ha dicho de esta modalidad -Sentencia de 29 de mayo de 2000, y las que en esta se citan “que la compraventa de «cuerpos ciertos» presenta ciertos aspectos de aleatoriedad” (sentencias del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1984 y 18 de mayo de 1982) en cuanto que el precio se determina a razón de un tanto por unidad de medida o número, Tal circunstancia conduce a la ineludible conclusión de que las diferencias posibles de metros en las cabidas no afecten a la complitud del contrato, ni modifiquen las condiciones de adquisición en el precio, que tiene carácter de precio alzado…”.

Antes de formalizar cualquier tipo de compraventa o cursar cualquier reclamación sobre la misma, lo mejor es acudir antes a un profesional para que pueda asesorarte sobre tu caso en concreto y no sufrir ningún inconveniente. Si tienes alguna duda o consulta al respecto, desde VENTURA GARCÉS estamos a tu disposición para ayudarte en todo lo que precises.