En esta época de incertidumbre sanitaria, laboral y económica, supone más que nunca un verdadero reto para los propietarios alquilar un inmueble tratando de garantizar lo más posible la seguridad de dicha operación. Sin embargo, los gastos y cuidados necesarios que conlleva conservar una vivienda sin habitar son cuantiosos y arrendarla puede ser la mejor solución.

A continuación, vamos a darte algunos consejos legales que debería tener en cuenta todo arrendador persona física en relación a los plazos de duración de los contratos de arrendamiento y la forma de comunicarse con el inquilino para finalizar el alquiler.

 

1.- Marco normativo

Si se va a alquilar un inmueble para uso de vivienda habitual, se debe saber que la normativa que rige es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Las partes pueden llegar a distintos acuerdos que no estén recogidos en la Ley, pero hay que tener en cuenta que incluir en los contratos pactos que no sean claros o que sean contrarios a las normas, en muchos casos favorecerán sólo a la parte más vulnerable, perjudicarán a la que los hubiera incluido, y/o se tendrán por no puestos.

 

2.- Duración del contrato

La duración de los contratos de arrendamiento firmados a partir del 6 de marzo de 2019 podrá ser pactada libremente por las partes. Sin embargo, en caso de que la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de cinco años.

Es decir, que sea cual sea el plazo de duración pactado, el inquilino podrá permanecer en la vivienda si lo desea, durante el plazo mínimo de 5 años, salvo que éste le manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Además, una vez transcurridos como mínimo esos 5 años, si el arrendador no le solicita al inquilino que entregue la vivienda con un preaviso mínimo de cuatro meses antes de que finalicen los 5 años, el inquilino podrá permanecer en la vivienda otros 3 años más.

Es aconsejable pactar expresamente en los contratos de arrendamiento el tiempo de duración de los mismos, así como la forma en que deben efectuarse las comunicaciones entre las partes.

 

3.- Las comunicaciones entre las partes

Existe libertad entre las partes para pactar cómo han de ser las comunicaciones entre inquilino y propietario. Es aplicable lo recogido en el artículo 1.255 del Código Civil, según el cual “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.

Por tanto, éstas pueden ser verbales o por escrito, incluso haciendo uso del correo electrónico. En ese sentido, señala el artículo 4.6 de la Ley que “Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.”

De igual modo podrán realizarse a través de sistemas de mensajería instantánea. En este último caso, la jurisprudencia reciente también ha aceptado que podrán utilizarse siempre y cuando se garanticen de igual modo estos aspectos:

  • Que el contenido del mensaje sea auténtico, claro e íntegro.
  • Que se pueda acreditar quién es el titular del teléfono desde el que se envía el mensaje, así como quién es el autor del mismo.
  • Que se pueda acreditar quién es el titular del teléfono receptor.
  • Que quede constancia fehaciente del momento en que se mandó y del momento en que se recibió dicho mensaje.

Sin embargo, dada la complejidad y novedad de este tipo de valoraciones, que en muchas ocasiones requerirán de una prueba pericial en caso de tener que hacerlas valer ante un juzgado, es recomendable que cierto tipo de comunicaciones significativas, como lo es la finalización del alquiler, continúen realizándose mediante burofax (que certifican no sólo la fecha de envío, sino también el contenido del mismo),  que dotan de mayor seguridad jurídica ante posibles discrepancias entre arrendador y arrendatario.

Y todo lo anterior, siempre teniendo en cuenta que antes de formalizar cualquier tipo de contrato, o de tratar de modificarlo o finalizarlo, lo mejor es acudir antes a un profesional para que pueda asesorarte sobre tu caso en concreto y no sufrir ningún inconveniente. Si tienes alguna duda o consulta al respecto, desde VENTURA GARCÉS estamos a tu disposición para ayudarte en todo lo que precises.