La reciente DANA (Depresión Aislada en Niveles Altos) que ha azotado la Comunidad Valenciana ha dejado tras de sí un escenario complejo, no solo por los daños materiales y personales, sino también en el ámbito jurídico, con situaciones que deben resolverse.
Entre los múltiples retos, destaca el impacto en los contratos de arrendamiento, especialmente en aquellos inmuebles que han quedado total o parcialmente inutilizables.
En este contexto, el principio rebus sic stantibus adquiere relevancia. Este principio, de aplicación excepcional, permite la modificación o resolución de contratos cuando acontecimientos extraordinarios e imprevisibles alteran gravemente las condiciones en las que las partes pactaron sus obligaciones, provocando un desequilibrio entre las partes.
Aplicación del principio en casos de fuerza mayor
La DANA puede calificarse como un evento de fuerza mayor, ya que reúne los elementos de imprevisibilidad e inevitabilidad. En consecuencia, si un inmueble arrendado ha sufrido daños graves que impiden su uso normal —por ejemplo, por inundaciones o destrucción parcial—, el arrendatario podría invocar la cláusula rebus sic stantibus para renegociar las condiciones del contrato o incluso solicitar su resolución, según cuales sean las circunstancias y la afectación sobre el local comercial.
Requisitos para aplicar rebus sic stantibus
Para que este principio sea aplicable, deben cumplirse ciertos requisitos que han sido establecidos por la jurisprudencia española:
- Alteración extraordinaria de las circunstancias: La DANA representa una circunstancia imprevisible y sobrevenida.
- Desequilibrio en las prestaciones: Si el arrendatario no puede disfrutar del inmueble o debe afrontar gastos imprevistos (por ejemplo, reparaciones temporales o mudanzas), se genera un desequilibrio económico significativo.
- Ausencia de culpa de las partes y carencia de otro medio de reequilibrio: Ninguna de las partes debe haber provocado esta situación y no debe existir un pacto expreso entre las partes que regule la forma de reequilibrar el contrato, dado que si lo hubiese, habría que estar a lo pactado entre las partes.
Consecuencias prácticas
En el caso de inmuebles inutilizables debido a las inundaciones, el arrendatario podría:
- Solicitar una reducción de la renta: En función del grado de inutilización del inmueble.
- Suspender temporalmente el contrato: Hasta que el inmueble sea reparado.
- Resolver el contrato: Si los daños son irreparables o las condiciones del contrato han quedado desnaturalizadas.
Por su parte, el arrendador debe considerar la posibilidad de activar los seguros correspondientes para cubrir los daños y hacer frente a la situación.
Diagnóstico legal y seguros
Es crucial analizar cada caso en particular y verificar si el contrato contiene cláusulas que prevean situaciones de fuerza mayor. Además, la cobertura de los seguros contratados, tanto por el arrendador como por el arrendatario, jugará un papel importante o determinante, según los casos, en la resolución de los conflictos.
El principio rebus sic stantibus se presenta como una herramienta para equilibrar las cargas contractuales y buscar soluciones justas en un contexto extraordinario. Habrá que analizar caso por caso para determinar qué opción es la más conveniente.
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