El pasado 26 de mayo entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo en lo referente a los cambios en los incentivos fiscales en IRPF para el arrendador de vivienda, que entrarán en vigor el 1 de enero de 2024.
Las principales novedades introducidas por la referida Ley, conocida como la “Ley de Vivienda”, son las siguientes:
Contratos de arrendamiento de vivienda
- Zonas de mercado residencial tensionado: Las Comunidades Autónomas podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado, pudiendo considerar como zona de mercado residencial tensionado aquellas zonas donde se aprecie un riesgo especial de insuficiencia de vivienda asequible para la población residente, por producirse una de las circunstancias siguientes:
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- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
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- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
Esta declaración de zona de mercado tensionado tiene implicaciones para el arrendador: límites a la renta y prórrogas obligatorias del contrato, como se indica más adelante.
- Gran tenedor: A los efectos de lo establecido en la Ley de Vivienda, se entiende por gran tenedor, la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
- Prórroga del contrato en zonas de mercado residencial tensionado: En los alquileres de vivienda habitual en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona finalice el período de prórroga obligatoria inicial de 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica), o el período de prórroga tácita posterior de hasta 3 años, si el inquilino lo solicita, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un período máximo de 3 años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos y condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan, y salvo el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones legales, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
- Prórroga de 1 año para grandes tenedores: En zonas no declaradas de mercado residencial tensionado, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de como máximo 1 año del plazo del contrato de arrendamiento, siempre que el arrendatario acredite una situación de vulnerabilidad social y económica. Esta prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda, salvo que se hubiese suscrito por las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
- Límites a la renta de alquileres de vivienda: Estos límites afectan a alquileres de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado. La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Únicamente se permite una subida añadida máxima del 10% cuando concurra cualquiera de los casos excepcionales siguientes:
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- Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
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- Cuando en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.
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- Cuando en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad.
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- Cuando el nuevo contrato de arrendamiento se firme por un período de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un período de 10 o más años.
En los contratos en que el arrendador sea un gran tenedor y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.
Este último límite se aplica a contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023 una vez haya sido aprobado el referido sistema de índices de precios de referencia.
- Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato: Serán a cargo del arrendador los gastos de gestión inmobiliaria (comisión de agencia), siempre que haya sido el arrendador quien haya realizado el encargo de alquiler a la agencia inmobiliaria, así como los posibles gastos de formalización del contrato.
Incentivos fiscales aplicables en el IRPF
A partir del 1 de enero de 2024 y con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (26 de mayo de 2023), el arrendador de viviendas podrá aplicar las siguientes reducciones al rendimiento neto positivo obtenido:
- Reducción del 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
- Reducción del 70% cuando, no cumpliéndose los requisitos señalados en el apartado (i) anterior, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
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- Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
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- Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
- Reducción del 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos señalados en los apartados (i) y (ii) anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento.
- Reducción del 50%, en cualquier otro caso.
Como se ha indicado anteriormente, estos incentivos fiscales entrarán en vigor el próximo 1 de enero de 2024 y con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, por lo que los arrendadores de vivienda podrán aplicarlos en sus declaraciones de renta de 2024, que presentarán en la Agencia Tributaria en el año 2025.
Finalmente, con respecto a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con anterioridad al 26 de mayo de 2023, se les seguirá aplicando la reducción del 60% prevista en el apartado 2 del artículo 23 de la Ley del IRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021.
Recargos en el IBI para viviendas desocupadas
Los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI en inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, considerándose que el inmueble está desocupado con carácter permanente en el caso de que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a 2 años, y que pertenezca a titulares de 4 o más inmuebles de uso residencial.
El recargo podrá ser de hasta el 100% de la cuota líquida del IBI cuando el período de desocupación sea superior a 3 años, pudiendo modularse en función del período de desocupación.
Además, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda con arreglo a lo señalado anteriormente en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en casos de inmuebles pertenecientes a titulares de 2 o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
No se considerará desocupado el inmueble que no se ocupe por cualquiera de las siguientes causas:
- El traslado temporal por razones laborales o de formación.
- El cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social.
- Inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada.
- Inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva.
- La vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma.
- Se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de 1 año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de 6 meses en esta situación.
El recargo se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble. La declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación.
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