La recent DANA (Depressió Aïllada en Nivells Alts) que ha afectat la Comunitat Valenciana ha deixat darrere seu un escenari complex, no només pels danys materials i personals, sinó també en l’àmbit jurídic, amb situacions que cal resoldre.

Entre els molts reptes, destaca l’impacte sobre els contractes de lloguer, especialment en aquells immobles que han quedat totalment o parcialment inutilitzables.

En aquest context, la clàusula rebus sic stantibus adquireix rellevància. Aquesta clàusula, d’aplicació excepcional, permet la modificació o resolució dels contractes quan esdeveniments extraordinaris i imprevisibles alteren greument les condicions en què les parts van pactar les seves obligacions, provocant un desequilibri entre elles.

Aplicació de la clàusula en casos de força major

La DANA pot ser considerada un esdeveniment de força major, ja que compleix els criteris d’imprevisibilitat i inevitabilitat. Per tant, si un immoble llogat ha patit danys greus que impedeixen el seu ús normal —per exemple, per inundacions o destrucció parcial—, el llogater podria invocar la clàusula rebus sic stantibus per renegociar les condicions del contracte o fins i tot sol·licitar-ne la resolució, segons les circumstàncies i l’afectació sobre el local comercial.

Requisits per aplicar rebus sic stantibus

Perquè aquesta clàusula sigui aplicable, s’han de complir certs requisits establerts per la jurisprudència espanyola:

1. Alteració extraordinària de les circumstàncies: La DANA representa una circumstància imprevisible i sobrevinguda.
2. Desequilibri en les prestacions: Si el llogater no pot gaudir de l’immoble o ha d’afrontar despeses imprevistes (per exemple, reparacions temporals o trasllats), es genera un desequilibri econòmic significatiu.
3. Absència de culpa de les parts i manca d’un altre mitjà per reequilibrar el contracte: Cap de les parts no ha de ser responsable de la situació, i no ha d’existir un pacte exprés entre les parts que reguli com reequilibrar el contracte, ja que, si existís, caldria atenir-se al que s’hagi pactat.

Conseqüències pràctiques

En el cas d’immobles inutilitzables a causa de les inundacions, el llogater podria:

• Sol·licitar una reducció de la renda: En funció del grau d’inutilització de l’immoble.
• Suspendre temporalment el contracte: Fins que l’immoble sigui reparat.
• Resoldre el contracte: Si els danys són irreparables o si les condicions del contracte han quedat desnaturalitzades.

Per la seva banda, el propietari ha de considerar la possibilitat d’activar les assegurances corresponents per cobrir els danys i fer front a la situació.

Diagnòstic legal i assegurances

És essencial analitzar cada cas particular i verificar si el contracte conté clàusules que prevegin situacions de força major. A més, la cobertura de les assegurances contractades, tant pel propietari com pel llogater, tindrà un paper important o determinant, segons els casos, en la resolució dels conflictes.

La clàusula rebus sic stantibus es presenta com una eina per equilibrar les càrregues contractuals i buscar solucions justes en un context extraordinari. Caldrà analitzar cas per cas per determinar quina és l’opció més convenient.